二手房交易流程
完整二手房交易的流程主要有13个步骤：
【购房能力】
【购房资格】→
【房屋产权】→
【看房技巧】→
【房屋估价】→
【房价谈判】→
【购房定金】→
【购房合同】→
【购房网签】→
【房产评估】→
【贷款面签】→
【缴税过户】→
【物业交割】→
二手房交易一般需要多长时间？
1: 买卖双方签订购房协议 (交订金)
2: 查档,申请按揭,监管 (约需3-5个工作日)
3: 过户(约需10个工作日)
4: 赎楼(如果卖方红本在手,此步就可以省略)赎楼的方式可以担保,现金,业主自赎,客户垫资四种方式,一般用的较多的是找担保公司 (赎楼这个步骤一般需要15-30个工作日)
5:取房产证书(过户和取证同时进行,约10个工作日)
6:抵押登记(10个工作日)
7:银行放贷款(2个工作日)
8:交房物业交割
二手房交易流程【购房能力】
购房能力除了看房价、户型各要素外，还得关注日后居住成本、月供支出等等，倘若选好才发现要么是自己的首付款不够，要么是月供超过了自己的承受能力，这样浪费了看房时间。
一、月供能力
一般情况下，月还款额需控制在家庭月收入的40%以内，35%为宜，这样才能不至于增加生活压力。
二、贷款还款能力
如果不具备较强的还贷能力，建议选择等额本息还款方式，因为相对等额本金方式来说，这种方式月还款额固定，可适当抵御未来生活变化带来的风险。
三、居住成本需考量
买房之前就要必须考虑好房子的居住成本。居住成本不仅仅包括月供，还有装修费、家具费等相对大笔的费用，以及物业费、水电费、燃气费、电视费等小笔支出。除此之外，还有交通费用的考量。如果因价格原因在相对交通不便的地方购房，那么出行交通成本……
二手房交易流程【购房资格】
多数的人不在自己的户口所在地工作，因而在外成家立业的人们，都需要了解自己的外地户口是否适合工作所在地购买房子。
一、外地户口在北京的买房条件:
1、在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明；
2、有北京合法有效的暂住证；
3、购房人在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双方在在北京没有房屋；
4、身份证、结婚证和户口本；
5、如果在北京以外的地方贷款买过一套房，符合以上条件在北京再贷款买房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，贷款利率上浮百分之十。
二、外地户口在上海买房条件:
1、在上海工作满一年有一年的税单或社保并且是非单身，单身外地人不可以在上海买房。
2、非上海户口购房政策能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手住房）。
3、非上海户口购房政策拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不能购买。
二手房交易流程【购房用途】
房地产行业有着普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般会用作民用住宅，非普通住宅建筑面积较大，商业用途大些。普通住宅和非普通住宅在定义上有区别，在各类税费的征收上也有所不同。
1、普通住宅：
是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。
2、非普通住宅：
普通住宅和非普通住宅的区别以下三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。
（1）住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0); (除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑)
（2）单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);(你买了套房子138平就是普通住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅)
（3）实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地区有成交价规定，比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平，而你买的房子合同单价是13000一平，这就是非普通住宅了。)
二手房交易流程【看房选房】
买房需要讲究，看房更需要门道。毕竟买到一套心仪性价比又高的房子，是一件看看运气和人品的人生大事。很多人把房子定下来前都会三番五次地实地勘查很多次，那么看房需要讲究什么？本文认为看房大致分为以下三个方面：房屋自身情况、房屋的周边环境、房屋产权情况。
一、房屋自身情况
房屋自身情况包括：户型、结构、朝向、通风、采光、面积、 、装修和配送家具等，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
二、房屋周边情况
周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等
三、房屋产权情况
确保产权的真实性和合法性，保证产权清晰性 确保产权的完整性
找经纪人
要买到好房子，离不开一个好的经纪人，好的经纪人会把用户需求放在位，能够时间定位买家的需求，定位价格，地段等需求，同时好的经纪人能够提醒买家在购房中的注意事项，能够以专业的角度对房子的综合的质量进行评估，为买房者剩下不少的钱。因为每一个购房者都很有必要了解怎么寻找一个好的房产经纪人了。
一、通过经纪人频道
比如：房天下，房天下是国内的房产家居平台，可以通过经纪人频道 //esf.gz.fang.com/agenthome/ 找经纪人，用户可以通过区域和名字等等方式经行刷选
二、通过房产新闻网络媒体平台
通过房产经纪人的采访频道，可以对经纪人有一个全面的了解。通过经纪人的网上评论的个人卖房业绩可以体现出经纪人的综合素质。比如 //esf.gz.fang.com/newsecond/newslist/1_11.htm
三、通过QQ群等社交网络找经纪人
三、通过QQ群等社交网络找经纪人
比如：广州各区的买房交流QQ群，通过QQ交流非常的方便,比如 //esf.gz.fang.com/zt/201506/onlineserver.html
二手房交易流程【买房砍价策略】
攻略1:
不要表露对房子有好感，让房主不知道你的意图，无法争取主动
攻略2:
告知对方已看中其他附近小区并犹豫不决，看房主是否愿意开出更有吸引力的价格
攻略3:
告知对方已看中其他房子并已付定金，但亦喜欢此房子，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金
攻略4:
不停地找物业的缺点，要求降价
攻略5:
告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题
攻略6:
与房主、中介人员成为朋友，凭交情争取拿到该房子的的价格
攻略7:
告知准备一次性付款，要求优惠的价
攻略8:
告知能力有限买不起，要求再便宜一点
二手房交易流程【购房定金】
不同于“订金”，"定金"在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。在法律上有明文规定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%。
交定金注意事项：八大陷阱不得不防
买房注意事项一： 了解该套"二手房"是否属于允许出售的房屋
因为公有住房"房改"售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
买房注意事项二： 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠
房屋所有权人是否与他人拥有"共有权"关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的"房屋所有权证"。
买房注意事项三：了解所购"二手房"的准确建筑面积
合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
买房注意事项四： 了解购买"二手房"的程序
购买"二手房"买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
买房注意事项五：了解屋内设施的交验细节
有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。
买房注意事项六： 付款方式
在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。
买房注意事项七： 交房时间
在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。
买房注意事项八： 违约责任
买卖双方在合同约定时清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
二手房交易流程【购房合同】
在签订合同时要注意以下几点：明确双方的权利和义务及业主的承诺，签合同时，应在合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，这样就有利于避免纠纷的产生，即使纠纷产生，也有据可查；明确违约责任。如逾期交房、悔约及其他违约情况的处理都应在合同或协议中注明。
1．必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2．必须明确双方违约责任
因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入"买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金"的条款，以确保合同条款的终落实。
3．必须标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
4．必须注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于"房屋交付"中的重要条款，一定要注、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5．必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在中介经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求中介经纪公司明确写明代理费的用途。
6．买方必须见房主
现在有些经纪公司有"收购"业务，因此出现"一房多卖"的违规操作，后谁出价高便卖给谁，不惜与个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即中介经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实。
7．必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
二手房交易流程【购房网签】
相信很多人都听过网签，那么你知道什么是网签吗？网签就是在签订房屋买卖合同以后，到房产的相关部门进行备案，然后公布在网上。网签大大增加了房屋买卖的透明度，降低了购房风险，是每个置业人士必须了解的购房知识。
二手房网签的具体程序
1、二手房买卖双方要协商合同的相关条款内容；
2、操作人员登录存量房（二手房）网上签约系统从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容，并填写《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》。填写完成后由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交；
3、买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》，还有《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》；
4、合同提交后可从网上打印《转移登记申请表》，当事人进行签字盖章后，可持申请表及其他相关材料到房屋权属登记部门办转移登记手续。
不通过中介如何网签
根据上面的描述，很多人也许会感到疑惑，是不是现在所有的程序都是在网上进行，不能在网下进行了呢？答案是否定的。根据我国目前的政策规定，二手房买卖双方自行达成交易的，还可直接签订纸质合同文本。当然，签订纸制合同文本的，可到中介协会和各区县工商行政管理部门购买，也可上交易管理网外网下载。
但是，如果购房者或者售房者不想通过中介来达成交易，而是希望直接通过买卖双方协商，这个时候网签应该如何进行？
如果个人不通过中介公司卖房，但想通过存量房网上签约系统发布房源信息和进行网上签约的，持房屋所有权证和身份证件，到房产局或当地建委咨询，办理信息公示和网上签约。一般情况下，应该双方夫妻到场，并确认待购或待售二手房未交由中介出售，否则就只能通过中介来网签。
二手房交易流程【房产评估】
二手房市场中，同地段的房源价格参差不齐，在存在差额的情况下，二手房交易不得不进行房价评估。准确合理的二手房价格对双方都很重要，所以房屋价格评估更有必要，究竟何时需要进行房价评估以及房价评估的影响因素有哪些？
1、二手房价格过低
当涉及到二手房交易水费的时候，存在一部分买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报的情况，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
2、买卖双方需求
为保交易的公平，买卖双方会委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果其中有一方对二手房的价格把握不准，对国内或当地的二手房市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
3、申请抵押贷款时
在买卖双方向银行申请房地产抵押贷款时，由于会将房屋作抵押担保，很多购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，所以银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。
二手房交易流程【贷款面签】
银行贷款面签流程
物价飞涨，房市持续爆火，二手房交易现在越来越受大家的追捧！在如此"火热"的房地产市场中，我们的钱包总是会觉得十分尴尬。贷款买房便成为了解决高房价的一个相对可行的方法。那么问题就来了，您了解银行贷款面签的流程吗？贷款面签的注意事项都有什么呢？
一、中介代理
房地产中介代理基本上能够省下双方的许多时间，但是具体合同面签、银行面签仍是要买卖双方一起进行的。相比起个人办理，中介代理的话还需要加入中介代理合同，三方都有合同约束力。中介代理较为方便，比较省心，不用自己为贷款事宜而常常需要跑银行，因此很多贷款人都会选择这个方式。但是中介代办并不是无偿的，中介费用的支出也是需要大家考量的因素。
二、个人办理
个人办理的基本是买卖双方直接接触，虽然省掉了多高达3%的中介费用，但风险也意味着直接要由买卖双方来承担，风险性较大。
个人办理面签流程：
1.确定房子没有抵押或任何债权问题
2.确认房子贷款情况
3.如仍有贷款未结清，双方商量解除房产银行抵押的方式
4.确认买房付款方式，商业贷款或公积金贷款
5.能寻找第三方担保公司，因为银行放贷还是必须在房子过户之后进行
6.签约交定金、房管局网签
7.缴税
8.过户
9.双方约至银行，进行面签。
二手房交易流程【缴税过户】
交易税费
二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。二手房交易税费主要指的是在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。
二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55%。
房产过户
房产过户需要准备：
1、房地产转移登记申请表
2、申请人身份证明，比如身份证，户口薄的复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明
3、房地产权利证书
4、有关行政机关的行政决定书，比如房地产买卖合同书、经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件等
5、已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件
6、行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明
7、房屋属于政府福利性的，应提交相关主管部门的批复
8、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书
9、房地产共有人同意转移的意见书
10、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件
二手房交易流程【物业交割】
根据多年二手房买卖经验，在物业交割环节只要遵循以下五个步骤，将会给购房者带来极大的方便。
步
在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子;如果有租户的，需要约租户到场；
第二步
清点设施、清点欠费。由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。对原房屋产生的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档，买方需要向原业主索要各项费用交齐的发票；
第三步
向出售业主领取房屋钥匙，并进行门锁更换；
第四步
买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》；
二手房交易注意事项
二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项二手房交易注意事项
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