二手房交易流程一： 购房能力评估

二手房交易流程步就是对自己购房能力评估，对于首次置业且需贷款买房的购房一族，购房能力评估很重要。很多购房者并不知道要评估自己的购房能力，除了看房价、户型各要素外，还得关注日后居住成本、月供支出等等，倘若对这些方面都没有考虑清楚就，选好才发现要么是自己的首付款不够，要么是月供超过了自己的承受能力，这样浪费了太多的看房时间。

一、月供能力

很多人买房难以一次性支付全款，要通过贷款方式。先要确定下来你的家庭能承受的每月的还款额是步。住房还款是一个长期的事情，一般情况下，月还款额需控制在家庭月收入的40%以内，35%为宜，这样才能不至于增加生活压力。

很多年轻人为尽早买房，月供支出超过家庭收入的一半，还贷压力过重会让你付出沉重的代价。

二、贷款还款方式

现在主流还款方式有等额本息与等额本金方式两种。如果不具备较强的还贷能力，建议选择等额本息还款方式，因为相对等额本金方式来说，这种方式月还款额固定，可适当抵御未来生活变化带来的风险，贷款期限建议越长越好，20-30年均可。未来经济条件改善，也可选择提前还款，不过如果贷款期限已过半，选择提前还款也没有意义了，因为还的大部分是本金。

另外，有条件的购房者可以率先选择公积金贷款或组合贷款，利率较低。

三、居住成本需考量

买房之前就要必须考虑好房子的居住成本。居住成本不仅仅包括月供，还有装修费、家具费等相对大笔的费用，以及物业费、水电费、燃气费、电视费等小笔支出。除此之外，还有交通费用的考量。如果因价格原因在相对交通不便的地方购房，那么出行交通成本会增加很多。买房是为了提升居住品质，如果居住成本支出预估不足，那就要重新考虑是否买房了。

首次置业的人群，或许可以考虑总价较低的二手房，一方面可以避免月供过高，会给生活带来压力；另外一方面，二手房多为现房，可以省去其他费用。

四、土地所有权期限

同地段内土地使用权40年与70年的两套房子，需仔细权衡价格等因素。尤其是购买二手房时，更要注意土地的使用年限，一套土地使用年限只有40年的房子，业主已居住十来年，买房后就只有不到30年的居住权了，到时候可能由国家收回，可能需重新缴纳土地使用权费或者继续免费使用，至今法律还没有明文规定。

明确了自己能承受的贷款额度和首付款后，再将居住成本及土地权限进行考量，您的购房能力及购房压力一目了然。

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