导言： 9 月 29 日晚 ，中央三部委联合出台五项楼市调控新措，以非常之方式及力度降温黄金周，抑制楼市过快反弹。而令外界颇感意外的是，本次调控，地方反应空前迅速积极，次日便见深圳、厦门细则出台，到 10 月 15 日 ，酝酿多日的广州细则亦浮出水面，公诸于市场。与各地细则相比，广州细则体现出“保刚需、压 ，严堵漏洞”的政策意图。

解读细则——

此次广州公布之公布细则主要包括以下四项核心措施：

一是限购措施：，户籍家庭和常住非户籍家庭 ( 家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在我市 1 年以上的纳税证明或社保证明 ) 只能新购 1 套商品住宅。第二，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。第三，未满 18 岁的人士不得单独购买商品住宅。第四，外国人、外资企业购房按照住建部 2006 年 171 号文等有关政策严格执行。商品住房包括新建商品住房和二手住房。

二是限贷措施：，各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对第 2 套房贷首付比例不得低于 5 成，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；第 3 套及以上房贷全面停贷。第二，禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房；禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款；禁止在全额还款前追加贷款。第三，住房公积金同步实行差别化信贷政策，对购买经济适用住房和 90 平方米 以下首套商品住房的，首付比例可为 2 成；首次购房但建筑面积超过 90 平方米 的，首付比例为 3 成；第 2 套房贷的，首付比例不低于 5 成；第 3 套及以上房贷的，全面停贷。

三是土地增值税调控措施：按照《广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》 ( 广州市地方税务局公告 2010 年第 1 号 ) 的规定，实行差别化的土地增值税征收政策，对经济适用住房不预征，对普通商品住房按 2% 的税率预征，对非普通商品住房按 3% 的税率预征，对别墅按 4% 的税率预征。对定价过高、涨幅过快的楼盘，市地税局将会同市国土房管局密切关注，并由市地税局重点对其进行土地增值税清算和稽查。

四是扩大住房保障的措施：在完成在册低收入住房困难家庭保障任务后，将逐步扩大住房保障惠及面。多渠道加快、加大公共租赁住房建设，妥善解决 “ 夹心 ” 阶层的住房困难问题。

政策细则体现政府三大意图：

•  差异化限购，有保有压，稳定市场

细则限定本市户籍和非本地户籍常住人口限新购一套、其余暂停购房；限制未成年购房以及境外购房的相关政策。而其中，“限制新购”的提法基本与杭州、厦门、上海一致，但添加了外地非常住人口暂停购房的措施。

同时，在交易时间认定上，一手住房按照网签时间，二手住房以收件时间为准，一定程度上放行了一批年内购房，尤其是中秋、国庆期间购房的客户。

限购措施，一方面保障了本地居民正常的购房需要，另一方面限制了外地人 ，挤压了市场 需求，但“限新购一套住房”的提法，难在短期内逆转市场供需，甚至会出现阶段性抢购的小高峰，但整体而言，细则有保有压，仍有助于保证市场稳定发展，避免市场大起大落。

•  限贷严厉堵漏洞

限贷方面则较为严厉。除执行中央对二三套房的有关规定之外，还对大部分商业贷款漏洞严格限制。包括禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房；禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款；禁止在全额还款前追加贷款，全面而严厉。

另外，对公积金贷款购房也作了相关规定。同步实行差别化信贷政策，即除三套以上停贷外，也将二套房首付比例同步统一提高到 50% ，既严于上海的提法，也解决了杭州二套非改善型停贷提法的稽查漏洞的顾虑。

限贷政策同时严格依照“认房又认贷”原则，直接把矛头指向多次购房，尤其是 型客户，限度杜绝了利用银行信贷 购房的各种渠道，加大了 者的成本，同时也令到 者顾虑市场风险而谨慎 行为，将较大程度上遏制市场 行为。

•  差别化土地增值税征收政策，或降低楼盘提价意愿

关于土地增值税调控措施，实行差别化的土地增值税征收政策，虽然在税金上仅有 1%-2% 的差异，且在“羊毛出在羊身上”的市场规律下，税率的高低并不能影响开发商的正常利润，但是“对定价过高、涨幅过快的楼盘，市地税局将会同市国土房管局密切关注，并由市地税局重点对其进行土地增值税清算和稽查”，则如一柄架在开发商头顶的利剑，时刻提醒着开发商对价格保持“高度敏感”， 降低楼盘提价意愿。

综上所述，广州细则可谓有保有压，既遏制了市场 ，有保证了市场的稳定，广州楼市呈逐步降温，而降温持续效果则以执行力度为关键。