【房天下】2012年11月广州二手房销售及租赁市场报告

一、新闻摘要

11.9广州部分银行首套房贷利率上浮10% 仅工行有优惠

提要：近期不少银行开始收紧首套房贷利率，北京、上海、广州等一线城市纷纷传出首套房贷“紧俏”消息。目前广州四大行中，除了工商银行以外，其余的三大行都取消了“8.5折”优惠，中国银行、农业银行、建设银行首套房商业性贷款利率都纷纷上调，此外更有股份制银行和外资银行已经将首套房贷利率上调至基准利率上浮10%。

11.12 广州首套房贷利率1.1倍重出江湖 审批时间延长

提要：年末信贷额度渐渐收紧，广州多家银行的首套房贷利率优惠虽仍能申请到，但审批时间、严格程度都比之前要厉害；对年内要到账的贷款，甚至有银行实施上浮10%的高价。另外，北京、上海等地各银行也有收紧房贷迹象。建行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍。

11.21 国土局新政：二手房交易明年有望网上申办

提要：目前，广州可在网上申办房地产继承登记和涂消抵押登记，明年有望逐步在二手房交易、抵押登记等业务中推开，将来凡在网上申办的业务均立等可办。另外，将逐步实现所有以市民为申请主体的登记业务在全市登记机构的通窗办理，无论房产位于哪个区，申请人都可就近办理登记业务。

11.27 广州公积金提取免却排队烦恼 12月起可在网上登记

提要：广州住房公积金中心上周宣布，将在下月起正式启用新网上个人版系统，但具体时间却没有透露。新版系统登录后除了可以查询个人公积金缴存明细，还可以进行提取预登记、贷款预申请等业务。

11.28 广州将提高保障房准入线

摘要：今年初，广州市政协常委、广州市房地产行业协会副会长曹志伟对此提出《加强对保障性住房的管理，实事求是做好住房保障工作》的提案，近日市国土房管局答复表示，市住房保障部门正在对廉租住房保障收入线标准进行测算，拟适度提高广州市廉租住房保障收入线标准。

上期回顾>>>【房天下】2012年10月广州二手房销售及租赁市场报告

二、楼市动态

二手房市场动态：

2012年11月，广州全市二手房挂牌量为325261套，环比10月再增17311套，增幅为5.65%。再创历史新高！今年1月以来，广州二手房挂牌量连续10个月保持增长，市场热度有增无减。去年，广州二手房挂牌量呈抛物线走势，在下半年逐渐跌入谷底。今年1月，广州全市挂牌量才114384套，而随着市场回暖，挂牌量连续保持较快上涨。11月的挂牌量比1月的2.84倍，同比去年大增160%。区县方面，11月份广州全市10区2市除南沙、从化的挂牌量小幅下跌外，其余各区均有增长。目前，全市挂牌量的是天河区，达70021套，番禺区66515套紧随其后，其次是海珠区、白云区、越秀区，增城市、荔湾区和花都区，挂牌量也超过1.3万套。

11月，广州二手房挂牌均价为15741元/平方米，环比10月上涨2.38%。与挂牌量相对应的，随着广州二手房市场回暖，全市挂牌均价也连续保持上涨。11月最后两周的全市房源挂牌均价已超过16000元/平方米，超过去年5月份的历史峰，房价上涨趋势明显。

租赁市场动态：

房天下二手房监控中心数据显示，2012年11月份广州租赁市场均价为2986元/月，与10月基本持平，环比下降4元/月，跌幅为0.13%。区县方面，4涨2跌，荔湾区环比上涨1.92%，越秀区、海珠区、白云区有微量上涨，涨幅小于0.6%。天河区价格回落，跌幅为2.07%，番禺区也微跌0.35%。目前，越秀区、天河区、海珠区、荔湾区的租金均价均超过3000元/月，白云区本月均价2669元/月，番禺区2248元/月。

临近年底，租赁市场相对平静，上班族多选择在农历新年后再做打算，找房的人数有所减少，市场价格上涨势头放缓，最近两月均相对持平。但目前，全市平均租金仍接近3000元/月，从网友搜索量看，租金1000-2000元/月左右的房源市场欢迎，合租与城中村成为许多年轻上班族的。在自定义搜索中，“地铁”是租房族的重要考虑因素，地铁沿线的租金洼地区域。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌量

全市：挂牌量环比上涨5.62%

2012年11月，广州全市二手房挂牌量为325261套，环比9月上涨5. 62%。今年以来，广州二手房挂牌量连续保持较快增长，11月的挂牌量比1月的2.84倍，同比去年大增160%，再创新高。

行政区：各区挂牌量继续增长

2012年11月，广州全各区挂牌量除南沙区、从化市分别下跌6.48%和8.32%外，其余各区均有增长。其中，涨幅的是越秀区，环比上涨10.52%，其挂牌量为29577套。其次，海珠区、荔湾区、增城市涨幅均超过5%。其余各区也有不同程度的小幅增长。目前，全市挂牌量的是天河区70021套，番禺区66515套，海珠区55301套，白云区37659套套紧随其后。越秀区、增城市、荔湾区和花都区挂牌量均超过1.3万套。挂牌量的是从化市，仅1236套。

3.2 二手房挂牌价格

全市：挂牌均价上涨2.38%

2012年11月，广州二手房挂牌均价为15741元/平方米，环比上升2.38%。2月份以来，全市挂牌均价已经连续9个月保持上涨。11月最后两周的全市房源挂牌均价已超过16000元/平方米，超过去年5月份的历史峰，房价上涨趋势明显。

行政区：10涨2跌

根据房天下二手房监控中心数据显示，11月广州全市12区均价呈现10涨2跌。其中，近期被划为新区的南沙区继续保持增幅，环比上涨3.70%，其挂牌均价为7432元/平方米。其次，越秀区、从化市、番禺区、黄埔区、海珠区涨幅均超过1.5%。增城市、天河区、萝岗区、荔湾区则小幅上升，增幅不足1%。本月均价下跌的是花都区和白云区，分别环比下跌1.55%和0.35%，其挂牌均价为7318元/平方米和13911元/平方米。整体上，各区价格与全市价格走势一致，稳中有升。目前，全市挂牌均价的是越秀区，达22898元/平方米。其次，天河区挂牌均价为21002元/平方米。其余依次为海珠区、荔湾区、白云区、黄埔区和番禺区，均价都超过1万元/平方米。

3.3二手房市场关注度

行政区：番禺、天河和海珠关注

11月，广州二手房市场关注区县中，前三位分别是番禺区、天河区和海珠区，其搜索量分别占总量的17.65%、16.26%和14.24%。白云区、越秀区、荔湾区等中心城区排名靠前。近郊区域，增城市、花都区受关注度较高，其搜索量分别为6.64%和6.13%，其后是南沙区、萝岗区、黄埔区和从化市。

热点商圈：南沙、荔城、从化排名前三

本月入热门商圈搜索10，南沙、荔城、从化排名前三甲，番禺区也有4个商圈入围，分别是市桥北、祈福、大石和市桥南。此外还有天河区的东圃和荔湾区的芳村，以及海珠区的滨江东。

热点楼盘：番禺区楼盘受关注

11月，网友关注的热门楼盘10中，番禺区有4个楼盘进入并占据前3名。其后是海珠区的金碧花园(小区网 论坛)和白云区的富力桃园(小区网 论坛)，以及增城市的碧桂园凤凰城(小区网 论坛)。其余上榜楼盘还有华南碧桂园(小区网 论坛)、岭南新世界、骏景花园和翡翠绿洲等。

地铁线：2号线搜索占比

房天下二手房数据监控中心数据显示，11月份受购房者关注度地铁线路是2号线，其搜索占比为19.87%，其次是3号线，搜索占比18.49%。1号线占比为14.99%，5号线占比为14.73%，3号线支线的搜索量也超过10%。受关注较高的地铁站有3号线的市桥站、番禺广场站、体育西路站、大石站；2号线的嘉禾望岗站、客村站、洛溪站等。

总价区间：100万以内搜索量仅六成

11月，总价50-80万元的房源被搜索次数，占比为23.34%。其次是50万元以下的房源，搜索比率为22.12%，80-100万的房源搜索量为11.30%。这3个区间，即总价100万以内的房源搜索量占比56.76%。可见，低总价房源手关注度更高。

面积区间：50-130平米的房源

房天下搜索数据显示，11月关注的房源面积区间集中在50-130平方米之间。其中，70-90平米的搜索量，占比为18.79%。其次是90-130平米，搜索占比为18.24%。50-70平米也有较高的搜索量，占比为17.64%。50平米以内的房源，也有11.42%的搜索量。总体上，适合2、3居户型的面积，大面积房源受关注度有上升趋势。

户型区间: 3居室和2居室房源关注

根据房天下二手房监控数据显示，11月市场欢迎的二手房户型为3居和2居，其搜索占比分别为35.78%和34.80%，3居房源受关注度连续数月高于2居。1居室的搜索量占比为10.58%，4居户型搜索量有所上升，占比8.43%。 

四、租赁市场动态

4.1租金价格

全市:租赁均价微跌0.13%

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，11月份，广州租赁市场均价为2986元/月，环比微跌4元/月，跌幅为0.13%。今年以来，广州租金均价连续7个月保持上涨，8月份达到3019元/月。此后，随着高校毕业生找房暂告一段落，租赁市场恢复平静，价格也保持在在2990元/月左右的水平。

行政区:中心六区租金4涨2跌

11月，广州中心六区租金各有涨跌。环比上涨的是荔湾区、越秀区、海珠区和白云区，分别上涨1.92%、0.51%、0.39%和0.15%.天河区、番禺区分别下跌2.07%和0.35%。目前，中心六区租金的是越秀区3363元/月，其次是天河区3264元/月，荔湾区、海珠区租金均价都超过3100元/月。其后是白云区，均价2669元/月，番禺区2248元/月。

户型区间:1、2居继续上涨 3居回落

11月，广州1、2居户型租赁均价继续上涨，3居均价小幅回落。其中，1居室租赁均价为2249元/月，环比上涨0.36%。2居的租赁均价为2570元/月，环比上涨0.63%。3居的租赁均价为3252元/月，环比下跌0.28%。

4.2租赁市场关注度

行政区: 天河区的受关注度遥遥领先

11月，广州租赁市场关注的区县是天河区，其搜索占比为30.60%,遥遥领先。海珠区搜索比重为17.61%。其后依次是越秀区、白云区、番禺区和荔湾区等中心城区。外围区域中，受关注度的是花都区和增城市，的从化市。

热点商圈10：天河区独占5席

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，11月广州租赁热点商圈10中，天河区共有5个商圈入围，并且占据前4名，分别是东圃、车陂、员村、天河公园。此外还有第9名的天河北。其余热门商圈还有荔湾区的芳村，海珠区的客村和赤岗，以及番禺区的大石和洛溪。

地铁线：5号线和2号线关注

在网友自定义搜索中，“地铁”是最热门的关键词。从11月的租赁市场数据看，地铁5号线的关注度，其搜索占比为23.36%。其次是2号线和3号线，占比分别为19.58%和19.50%。其余热门搜索线路依次是1号线、3号线支线和8号线等。热门搜索地铁站则有客村站、体育西路站、燕塘站、杨箕站、车陂南站、华师站、市二宫站等。

租金区间：1000-2000元/月关注

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，11月广州租房市场关注的房源价格区间为1000-2000元/月，其搜索量占比为29.79%，其次是500-1000元/月的房源，占比为19.21%。此外，500元/月以下及2000-3000元/月的房源也有超过14%的搜索量。

户型区间: 1居、2居房源市场青睐

11月，广州租赁市场中关注的是1居室和2居室房源，搜索占比分别为37.81%和37.11%。小户型房源租赁总价低，市场欢迎。3居户型适合合租，也有15.30%的搜索占比，4居及以上的搜索占比不足10%。 

五、 市场综述与展望

根据阳光家缘存量房成交登记数据，受国庆长假的影响，广州二手楼市在保持了连续三月的增长后，10月份成交有所下跌，十区（增城市、从化市除外）成交5744套，环比下跌16.69%。但同比仍有11.27%的增长，与今年7月份成交量开始大幅上升时接近。同时，房天下二手房的挂牌数据显示，目前全市挂牌量已处于历史点，市场仍然相当活跃。

11月以来，随着一手市场的买家回流，二手房需求量有所增加，市场再度升温。中心城区的优质房源紧缺，近日有媒体报道部分优质房源出现“1套房7个买家争”的局面。根据中介反应的情况，11月市场上的房源、看房客、新收客量、交通量等数据较上月均有较大回升。另一个现象是，10月份广州首次置业的二手房买家占比有所下降，但投资客却在增长。珠江新城、天河北、滨江东等板块的高价豪宅成交速度加快，预计十一月的总体成交将会有不小的提升。

今年下半年以来，广州楼市回暖的走势明显。其中，一手市场连续5个月保持8000套/月以上的成交量，二手市场的成交量也不断攀升，楼市出现量价齐升的局面。数据显示，11月广州一手价格环比上涨4.7%，其中南沙区受政策利好影响，部分楼盘价格涨幅超过10%。受新房价格上涨和市场全面回暖的影响，业主心态转强，议价空间缩窄，广州二手房挂牌均价也连续上升，11月末周的全市挂牌均价已上升到16230元/平方米，也是历史以来的新高。

近期，房产税扩大试点已进入实质性阶段，第二批试点湘潭、鄂州两地目前正在低调开展准备工作，其中鄂州方案已上报。广州市地税局相关负责人则表示，目前广州并没有开展相关工作，房产税改革试点尚无时间表。贷款方面，近期多个城市对公积金政策进行调整，主要是提高贷款额度、降低首付比例和实行异地互贷。同时，有媒体调查发现，目前广州多家银行的首套房贷恢复85折优惠，这些举措基本上是鼓励刚需入市，遏制投机炒房，预计未来一段时间内刚需仍然是市场上的主力，市区中小户型和近郊低价盘源仍然是市场焦点。业内人士认为，未来几个月内，预计政策变动不大，房价后市看涨，年底是置业好时机。

出品单位：

房天下广州二手房：http://esf.gz.soufun.com/

房天下广州评估网：http://pinggu.soufun.com/default/fA-cgz.htm