读不懂房价 缘于对房价收入比的错误解读

我们通常说到房价收入比的时候，大多数出现错误的解读。其主要原因为：

1、不了解概念的确切含义;

房收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。大多数文字材料都是如此解释的。这里要清楚明确的是住房价格是指住房总价，并该包含购买住房缴纳的各种税费总额。居民家庭年收入是指家庭中所有成员的总和，包括隐形收入，但是隐形收入由于无法计算，所以常常又不纳入计算。而国外由于法律制度的完善，隐性收入占总收入的比例很少甚至没有，所以家庭收入概念比较准确，而国内则是很不确定的概念。

2、 外延不清。城市居民等于当地城市居民？

城市居民，这一概念很含混。主要原因是中国城市地产的市场范围并不相同，比如相对封闭的二三级城市很少有外来人口，所以在计算时很显然可以用当地城市居民家庭收入进行计算。但是，当遇到一级城市，尤其是北京、上海、深圳这类城市时，这类计算方法就出现问题。因为消费者群体，也就是市场发生变化。北京就变成非北京市场，而一变变为华北区域市场、中国市场、世界市场。所谓的城市居民概念已经发生质的变化。用北京城市居民家庭收入来作为计算的基础，显然是不对的。

3、 租售比概念的错误也与房价收入比出现同样的问题。这里不做细致分析！

4、 当房产本身的资产属性远远大于租金的时候，还用租售比来作为分析房价的合理性，简直就是缘木求鱼。这也就是北京这一类大城市为什么空置率居高不下的真正原因。租房在投资者眼中只是起到附加的作用，而不是主要达成的支柱和实现投资目的的手段。

5、 重庆的6.5年家庭收入套房子能实现吗？

问题在于这个概念是封闭计算还是扩大了重庆未来对周边地区人口的吸引力的基础之上的计算。如果是前者，肯定有问题;如果已经加入后者比较合理，但是对外来人口的吸引力越大，我们计算的人口外延越大。不过如果限制在6.5似乎有说明我们重庆对外来人口的吸引力不强，是一个矛盾！总体来讲，外来人口的总体购买力是强于原有居民购买力的，这也是城市为什么高速发展的重要原因之一。

房价构成表面上简单，但是内在各部分受到外界的影响以及内部相互作用都会产生房价的变化。政府相关部门在做统计的时候又不做分类表述，进行完整经济学意义上的数据统计公示，带来的就是一团糨糊，也正因为所有人都不清楚，所有人谈房价也就色变，因此带来的正负效应都会很大。善于掌控话语权的集团对房价的掌控力也就更大。因此，房价实际是话语权经济的具体表现形式，善为之者胜！百姓除了在网上能呐喊几句以外，其他主导方就都不是百姓了，所以百姓自然是房价讨价还价中的失败者，从一开始就注定了失败是惟一的选择。

附：“租售比”、“房价收入比”等概念的相关文字：

一、租售比概念以及相关参照标准

所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

二、房价收入比以及相关知识解读

房价收入比

房收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。 我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市，据调查，大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。房价收入比与购房无关 房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。

房价收入比多少才合适？内目前流行的4至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。买和租都是合理的住房消费形式。目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为67%左右）。房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有的好坏之分。