“二孩”时代催生楼市户型配比变局 四房变“刚需”

近期新上市的项目中四房单位的配比在悄然增加，反映出在全面“二孩”时代，不少家庭的结构发生变化，对四房户型的需求有明显的提升。据悉，2016年上半年，广州120平方米以上四房单位的成交量同比增长69%，今年上半年四房成交套数达5400多套，连续数月走高。在“二孩”政策实施一年多之后，房地产市场的四房产品更加多元化，无论从面积还是设计来看，都有更多的创新产品。

新盘的四房配比越来越高

广州市计委统计数据显示，广州最近半年出生的“二孩”占比超过“一孩”占比，全市每出生10个婴儿就有6个是二孩，这一家庭结构的改变进一步刺激了大户型的市场需求。统计数据显示，2017年1~6月份，广州一手住宅市场四房户型供应5227套，占整体供应的15.4%；成交5476套，占整体成交的10.6%。而其他统计近两个月各区的四房单位二手成交数据显示，全市四房单位供应占比在8.77%左右，成交占比则在3.48%。

目前，一手市场上的四房单位处于供不应求状态。广钢新城、广纸板块、牛奶厂板块等市区供应热点区域，新楼盘都配置了大量的四房单位，越是新推的项目、组团，四房的比例越高。

降总价紧凑四房大行其道

为获得更多的购买力，市场上的四房面积段趋于多元化：100~110平方米、120平方米、140平方米、160平方米的四房或“3+1”房都有，值得注意的是，100~120平方米的紧凑小四房产品越来越多，虽然面积不大，但一样可做到带主人套房的四房，有些户型还有入户阳台、存储空间，可见设计之用心，非常吸引改善型买家。

但也有买家表示，以往购买四房单位是为享受奢华宽阔的空间，现在市面上的四房尤其是紧凑型四房，还是“刚需”盘的感觉，空间小装修也并不奢华。现在购置一套四房单位的价格门槛相当高，想顺利实现换房计划，需改变一下思路，或是选择偏远点的地段，或是选择面积相对小些的紧凑单位，最主要以房屋的空间功能是否能满足需求来考虑。

北部：白云、花都

广州大道北沿线“隐形”四房多

白云区近两年出现的新盘大部分会顺应潮流打造四房。不过，不少四房单位实际只是“隐形”四房，通过错层或者复式等手法来改造，真正的平层四房大户型其实并不多。广州大道北沿线的四房产品相对较多，佳兆业·天御的复式四房是建筑面积约126平方米的四房两厅三卫，不过目前剩余货量不多。相邻的恒 大·御府四房单位则面积较大，大约179平方米，有超大主人房，带独立洗手间和衣帽间，除了另外两个卧室外，还有一个多功能室。广州大道北同和一带的越秀·星汇云城，有建筑面积约104平方米的紧凑四房可选。白云区棠涌片区一带在售一手住宅项目稀少，保利·华润紫云也受到不少换房客的关注，该项目近期加推的新品中包括三房和四房，设计颇具创意。

想寻觅花都新盘的四房单位，不妨留意地铁九号线的沿线楼盘，如路劲·天隽峰和都湖国际。都湖国际位于花都湖畔，属于区府板块新盘，首期推出86~160平方米的两房至四房单位。天隽峰同样位于花都区府板块，其四房单位建筑面积大约为135平方米，相当阔绰。

中部：荔湾、越秀、海珠

广钢广纸四房成抢客利器

四房单位已成为各楼盘争抢改善型买家的重要武器。荔湾的四房单位主要集中在广钢新城，较舒适的四房有珠江金茂府的142平方米四房，而更宽敞大气的四房则有保利葛洲坝·海德公馆约168平方米的大四房，能满足老城区三代同堂大家庭的居住需求。新盘葛洲坝·广州紫郡府预计也会提供126平方米和144平方米两种四房单位。在滘口地铁站附近，大盘新世界·凯粤湾近期也推出140平方米的四房单位，有双套房设计以及入户大花园。

越秀区最近几个新盘多数主打学房小户型，四房单位不算多。其中，东华西路的粤泰·荣廷府有面积约169平方米的大四房，适合住惯老城区的三代同堂大家庭。

海珠广纸板块的客户群多是换房的改善型买家，因此几个楼盘都有一定比例的四房或者可改造的“3+1”房推出。雅居乐·海珠小雅有紧凑的118平方米四房户型，既控制了总价，又能让改善型家庭有足够的空间使用。同样在石岗路的金融街·融御则直接打四房概念，主推130~140平方米的南向望江纯四房单位，由于该盘更靠近江边，预计售价也会是板块中。另外，越秀·星汇海珠湾也有约104平方米可做紧凑四房的单位，该户型深受换房客的青睐，时不时会出现缺货状况。相邻的绿地越秀·海玥“海风府” 有123平方米的四房两厅户型。在换房客中，有不少来自越秀的学房原业主，随着孩子长大，卖了学房来海珠换套更舒服的四房单位。

东部：天河

牛奶厂板块 四房装标较高

作为天河改善型产品最集中的区域，天河全新四房单位选择的地方就是牛奶厂板块，集中了龙湖天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府四个大盘，2015年龙湖天宸原著推出四房产品时，以160平方米的大单位为主，而随着区域内各盘上市，目前板块内120多平方米的四房单位成为主流，面积的有招商雍华府111平方米的四房。此外，140平方米左右的四房选择也比较多。近期，龙湖天宸原著将推出全新四房单位，面积段主要是120~140平方米。

值得一提的是，作为全新崛起的高端住宅区域，牛奶厂板块各盘的四房单位装修标准都较高，采用了很多高科技智能设备，居住舒适度较高。

东部：黄埔

楼上楼下 “花式”四房很酷

四房户型在黄埔区并不少见，而且复式、平层各有千秋，完全能满足计划“二孩”以及三代同堂家庭一步到位的置业需求。

说起黄埔的四房单位，不得不提推出“婆媳户型”的佳兆业城市广场，位于黄埔南岗，使用“1+1”空间叠加概念，搭配6米层高的复式设计，91~125平方米做出四房两厅三卫设计。紧随其后，万科尚城也推出了88平方米和98平方米的四房复式，楼下两间卧室，楼上两间卧室，但遗憾的是楼上只有主卧带卫浴间，小卧室没有洗手间。在中新知识城，万科幸福誉目前在售的是81~105平方米的四房复式，与万科尚城一样，楼上同样有客房缺少卫浴间。

叠墅也是黄埔盘的一大特色，是长岭居的万科山景城推出叠墅产品，其中星空情景洋房建筑面积只有70平方米，却以上下三层做到了四房两厅三卫设计；花园情景洋房则以85平方米设计成三层空间，做到五房两厅。据记者了解，现在还有几套尾货。实地常春藤也曾推出过叠墅产品，但很快售罄。在科学城，雅居乐富春山居主推的是“平墅”，目前只剩少量198平方米“4+1”房，有三个套房。

保利罗兰国际是四房户型比较多的楼盘，面积涵盖125~172平方米。离保利罗兰国际不远的时代春树里，尾货也仅剩下四房单位，是112平方米的南北对流四房。科学城的越秀保利·爱特城有四房单位，有112~129平方米三种户型。珠江嘉园有131平方米四房，有超大入户花园和三阳台设计。

南部：番禺、南沙

整体选择不多 三大盘有货

目前，番禺区几乎没有新推的楼盘，在售的楼盘货量也不是特别充裕，能满足“二孩”家庭的四房单位选择更是相当有限。

作为地铁的长隆·珑翠是一个相对不错的选择。该盘距离地铁七号线钟村站仅600米距离，为了让业主便利出行，今年初联合政府共同打造了一条地铁钟村站专用通道，从项目到地铁口骑单车最快只需1，走路也不用10。目前，该盘在售的四房单位面积为163平方米。

凯德山海连城是新加坡凯德集团落子番禺东部的山海生态大盘， 邻近广州大学城、万博圈、思科智慧城、广汽研究院及莲花山高尔夫球会等高端城市资源配套，也是目前正在崛起的番禺东部板块的领头羊。该项目目前在售的三房、四房单位面积在134~138平方米，带装修发售。

南沙湾·东苑作为南沙湾板块的大盘，享有大角山一线山景资源，且拥有地铁、客运港广州市区、1港澳的便捷交通优势。目前，该盘在售的单位货量已经相当有限，在售的四房单位面积在129~145平方米，且大多为一楼单位。