房企拿地策略调整 聚焦一线城市周边的三四线城市

2017年以来，房企拿地策略再度发生变化。一些房企开始聚焦大城市周边辐射范围内的三四线城市。

今年上半年，土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、昆明、贵阳、常州和镇江。郑州、重庆等属于热点二线城市，去库存周期相对偏小，所以土地供应节奏会加快。而对于徐州、常州等城市来说，属于本轮三线土地市场较热的代表，充分说明了房企开始积极关注此类重点三线城市。

而上半年，50个城市的土地溢价率排名中，排名前10位的城市分别为清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江，溢价率分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在这10个城市中三线城市就占了8个。

房企集体重返三四线城市拿地的戏码有史可循。曾经的教训亦值得反省。

这几年间，随着房企集中重返一二线城市，这些地方的土地市场开始出现“僧多粥少”局面，地价持续高企。同时，由于各大城市大量商办土地的供应，也导致即使是北上广深这样的一线城市也出现商办市场过剩的问题。

然而，2016年10月份至今的楼市“五限”新政，2011年之后房企转型的路线似乎正在重新上演。从今年上半年来看，由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离，房企开始转型三四线城市布局，甚至有些企业因为三四线城市地价短期内拍高而持续跟进。

随着调控进一步铺开和升级，部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。房企需慎之又慎，考虑市场、货币政策等诸多因素，谨防高价拿地带来更大的投资风险。