房价下降都是“双合同”在作祟 买房时一定警惕“双合同”

近来，广州楼市被曝几乎所有楼盘都是“双合同”卖房。在部分二线城市和三四线城市，“双合同”现象却并不鲜见。

楼市“双合同”现象是怎么回事？“双合同”就是开发商对楼市限价政策推出的新型合同形式，即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同，该合同用于网签。同时挂靠一份装修合同，房屋市场价与政府指导价之间的差价打入“装修款”，不计入网签，从而绕开政府限价调控。

以广州某楼盘为例，一套100平米的房子折后总价约162万元，开发商将其拆分为99万元（购房）和63万元（装修）两笔款项。为何“双合同”现身楼市？为了规避政府限价政策。

2016年10月，包括广州在内的多座城市，对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。政府此举旨在抑制楼市价格的疯狂上涨。

对于开发商来说，严格按照政府限价销售的话，很多项目将亏损。但在“双合同”模式下，楼盘项目既能够规避政府限价顺利销售，又能保持利润空间。

以目前广州为例，表面看来，网签价格下降了许多，但实际房价甚至可能出现上升。广州中航城近期网签均价为1.3万元/平方米，但其复式洋房实际售价高达2万元/平方米。

从宏观调控角度来说，“双合同”容易导致官方房价数据脱离实际，监管层房价调控效果也将大打折扣。

这种购房“双合同”，并不是次出现。早在2013、2014年就一度在一些城市一手楼市盛行。当时，广州一些楼盘网签价格和实际价格甚至相差万元。对此，2014年4月，广州市房管局曾叫停“双合同”，要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，承诺不采用“双合同”进行销售，并接受价格指导等才能获得预售资格。

而对购房人来说，“双合同”模式还存在一定风险。

一、首付高

仍以上述案例计算，162万元总价下30%的首付应该是48.6万元，但在“双合同”模式下，除了33万元的首付款，63万元的装修合同也需要购房者一次性支付。这样实际首付款达到96万元，数额超出原来首付近一倍。其实，装修款也可以从银行申请信用贷款，但不过20万元。要不然就是从民间金融公司申请高息贷款，无论哪种办法，双合同给购房者带来的首付资金和债务压力都颇大。

二、易生纠纷

“双合同”涉及到三方：购房人、开发商和装修公司。一旦发生延迟交房或资金链断裂等问题，开发商将只承担购房合同部分款项。而如果装修方面出现问题，由于是开发商为装修公司代签，房主可能面临维权难。

三、合同存在无效风险

如果地段上涨过快，开发商一旦反悔，购房人利益将无法保障。即使上诉至法院，合同也会被认定为无效。

四、再次销售时要缴更高的税

如果房屋将来出售，房主需按照两次销售房价的差额缴纳2%-5%的增值税。在这种情况下，新房价格定得越低，二次出售时的差额就越大，交的税也就越多。这也需购房者注意。

因此，出于规避风险考虑，购房者对于这种“购房合同+装修合同”的“双合同”交易谨慎一点。在确定购房前，一定要问清楚是否为“双合同”交易。

那么，政府对购房“双合同”持什么态度呢？

目前，很多地方政府对购房“双合同”行为睁只眼闭只眼。不过近来广州增城区、以及周边的惠州、佛山相继出台了措施打击购房“双合同”。其中，广州增城区已有2000多套房源被冻结，其原因之一就是涉嫌“双合同”。随着调控政策的持续，不排除还有其他城市也会出台类似政策。