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低价房子赶紧抢?且慢!买房要小心这些陷阱

房天下广州二手房网 2017-06-23 11:44:00  来源:房天下综合整理 |
[提要]北京、上海等地先后出台政策严禁商转住和商转公,已持有商住房的业主需考虑长久出租。

严格的楼市调控政策之后,很多原来有资格贷款买房的人突然又没资格了,或者必须炮制额外的证明材料以符合贷款要求。

有些房产买卖往往涉及到上家下家的房产解抵押,甚至几对夫妇的“离婚”,手续复杂。一些低价挂牌的房子,背后可能涉及巨额负债和复杂纠纷。我们需要注意辨别其中风险。

低价房 买房陷阱

1、胡哥的一系列买房经历,让他觉得这次房价向下的调整时间会比以往更长。

去年秋天,胡哥在海淀区白石桥看中一套房子,总价1400万。他觉得这套房子性价比很好,就盘算着如何买下来。

就在回家的路上,胡哥陆陆续续接到好几个电话,都是小贷公司打来的,确切地说,是他刚看的房子业主的债主。业主早已把房子抵押给小贷公司了。这些债主要求安排偿债会议。和他一起讨论怎么把房子的抵押解出来。

胡哥开始莫名其妙,但也没被吓着。他仔细一问,发现情况比较复杂。该房子有6个逾期小贷,小则百十万,多则数百万,合计900万到1000万。

据说房主是拍影视的,拍着拍着钱不够了,就把房子抵押出去了。小贷公司不像银行那么严格,允许重复抵押。抵来抵去,这房子就累积了6起小贷债务,总额近千万。

“这个房子我没再接手。谁知道哪天又冒出什么人来要钱?”。再后来,他看的不少房子都有这种问题,以房抵押的小额贷款很多。这类案例密度之大,为他这个多年房产投资老手所未见。

房子的流动性的确不好,买卖不易。但房子是死的,人却是活的;许多人用房产去做抵押,贷款做生意,炒股……也许是因为房产升值赚到的钱太容易了,用来投资了很多不知所谓的东西,“很多人就栽这里了”。

这个故事说的是,房子后面的债务问题比以前更多更严重。

2、一位律师朋友阿文,告诉我另外一个故事,说的是抵押债务不但普遍,而且杠杆很高。

他的一个委托人,用房子到银行和小贷公司抵押了1000万,结果投资的项目打水漂了。现在,银行和小贷已经起诉了他。

“欠债还钱,天经地义啊。你能帮他做的不多吧?”我说。

情况比我想的要复杂。这个委托人贪多务得,当初为了贷更多的钱,就提高增信,让他的公务员老婆一起当共同借贷人,现在债主连他老婆一起起诉。

所以,“他的诉求是,免除他老婆的共同借贷人身份。”

真的是隔行如隔山,我认为这个诉求形如与虎谋皮,没想到,人家专业律师却轻轻松松就化解了难题。至于怎么化解的,他笑笑说,“细节根本不用明说,对方律师清楚得很”。

我不由得好奇心起,百般追问。他只好说出来,“其实没啥稀奇。紧揪不放反而容易鸡飞蛋打。真要把他老婆告了,公务员没了,人家要跑路反而没了顾忌;把他老婆解脱出来,老公跑了还可以着落在老婆身上追债。”

原来,真的是“退一步海阔天空”。

3、在房价上涨周期中,许许多多千奇百怪的事情。

本来都可以被上涨的房价给“化解”掉,但是房价一旦下跌,这些问题就是实实在在解决不了的难题了。

大学同学东阳一直想换个大点的房子,但他小区的房价一直被楼上的一户压着。

该户业主把好多套房子做了联合抵押贷。一共贷了8000万,但是其中任何一套房子都不能单独解抵押,必须一起解才行。这意味着他的这套房子根本卖不掉。可是那个房主又急于卖掉,为了吸引客户,就挂了个低得离谱的价格。

“然而并没有什么卵用”,东阳愤愤不已,“因为他没法召集那么多人联合解抵押,所以那套房子根本卖不掉。他的价格挂那么低,于是我们所有房子都卖不掉。”

中介带着很多人,看了很多次,一到客户坐下谈解抵押就没有下文了。后来中介都不给他家带客户了。

在房价上涨周期,这样的房子也许还有卖掉的希望,而当房价下跌的时候,就根本不可能了。

我想起了胡哥的评论:很多房子背后,都有巨额负债,涉及很复杂的纠纷。

4、另外一个朋友高文,也一直想换房子。

去年,他盯了一个房子好久,最终也是因为债务纠纷没换成。

“房子很好”,他谈及此事的时候依然有掩饰不住的遗憾。中介带他去看的时候,并没有介绍清楚,只是价钱稍低一些。后来约房主见面,才了解具体情况。

那房子当时也正在债务纠纷中。房主也想换房子,需要帮上家还钱解抵押过户。“房主提出两个方案:1,我按这个房子的价格,帮他的上家解抵押,直接过户给我;2,房主自己还钱解抵押,然后再卖给我。”

遗憾的是,不管怎么操作,房子都不满2年,为此需要交100万的差额税。“所以也就僵住了。要么房主降价,要么我们一起分担这部分税款。”

最终,房主不愿意分担税款,也不愿意降价,交易就没做成。

办法是人想出来的。“后来听说房子卖给了房主的同学,约定满年限再过户”,高文说,“但是你知道,万一政策出现变化,这个就非常不可靠。”

一语成谶。因为房子还没完成过户,今年的新政一出,房主的同学不符合购买资格,这个交易终究还是没有完成。

这个故事说的是,政策加大了房市的风险和波动。

胡哥说,“市场主流是千千万万的普通客户,他们的特点是跌了就拿着不卖。涨了就换房改善。”

他的判断是,市场的这个主流需求,正是一线城市房价的主要动能来源,也是未来房价上涨的保障。

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