热议：珠海出台十年房产不得转让 懒政思维？不负责任？

继河北省保定市出台最严限售措施后，广东省珠海市也在尝试“10年限售”的土拍模式。截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。除了住宅地块，商业地块亦要求严苛。在珠海市国土资源局官网发现，多幅出让的商业用地也在出让要求中给出诸多限制，包括要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。

如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名符其实的“不动产”。那么，通过这种极端的限制房子流转的措施，就真的可以改变看涨的预期，真的可以抑制炒房吗？按照这样的节奏，整个市场的观望期应该不会太长就会进入真正的看空周期。这个结果，真的意味着房地产调控真的见效了嘛？炒房者离开这个市场了吗？

答案也是否定的，因为目前市场之所以迅速冷冻，完全是因为“限卖”，“限价”这些非常规的手段所致。

从本轮调控的特点看，我认为有两个突出的特点：

一是直接针对价格，比如年初很多热点城市承诺，今年房价环比不上涨；

二是手段更为行政化短期化，比如限卖的措施。

承诺房价不上涨，于是调控的手段就直接针对价格，比如，限制新房的价格，高于某个政府规定的限价不给预售证，开发商要么推迟上市，要么穷尽各种办法降低成本，二手房的限价措施则更为严厉，直接规定某个区域的价格不能超过多少，超过限定价格的，不许中介公开挂牌，这也是直接冻结交易的手段。

限卖则更直接，冻结了交易和价格，表面看调控效果明显，但实际是，一方面大家对市场的未来悲观，另一方面，绝大多数的人认为这种调控不可持续。越是严厉的违背规律的调控措施，越不可能长期执行。就长期而言，很显然，当下的调控措施并没有改变大家对未来市场的预期。房价下降，不是调控起到了效果，而是市场被冻结而已。

采取极端的办法调控，表面上达到了效果，但事实上对市场未来的发展和长期的预期并没有太大的好处。

“房子是用来住的”这个出发点没有错，但我在之前的很多文章中一再强调，要真正实现房子是人住的这一基本目标，需要重启炉灶，围绕这一目标构建一套长期的政策体系。而且，要真正实现房子是住的这一目标，必须建立在市场健康稳定发展的基础上，而不是人为冻结市场的基础上；建立在对市场和政策长期预期的基础上，而不是不信任的基础上。

特别是，要真正实现居住目标，更不能把市场上的投资行为赶尽杀绝，如果赶尽杀绝的话，“住”只能通过买这个途径，而不可能通过“租”这个途径，租房市场本身就是房地产投资市场。要厘清政府和市场的边界。要清醒地认识到，过去近10年，中国之所以能够基本解决大家的居住问题，靠得是房地产市场化的改革，而不是反市场化的政策。在房地产市场化的过程中，尽管带来了高房价的负面效应，但这是政府和市场边界模糊，是土地没有实现市场化转让的结果，是市场化不彻底，市场与政府的错位，而不是市场化过度。

应该承认，住房回归居住，房地产政策回归民生，这是对的。但要实现这个目标，需要的是扎扎实实的制度建设，而不是依靠一惊一乍的行政调控，更不能靠无法坚持的极端措施。把房地产回归居住建立在目前的调控基础上，我认为仍然是一种懒惰思维，仍然是一种不负责任的行为。

过度的调控造成的负面效应显而易见。以限价为例，我最担心的是，如果限价执行一两年，开发商为了省成本，一定会制造出又一批很烂的房子，导致住房质量的严重下滑。而在人人都知道目前很多政策根本无法坚持的情况下，一旦政策松动，则意味着市场的又一次报复性反弹。一只充足气的皮球如果不慢慢放气，一定是会爆炸的。