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案例分析:置换房屋应确保资金到位 婚后父母赠予不一定是共同房产

房天下广州二手房网 2017-04-13 00:00:00  来源:房天下广州二手房 |
[提要]新房卖主侯某苦等两个半月后,因未收到首期房款决定解除合同。婚后双方父母共同出资的房产按照出资比例按份共有。

案例一:置换房屋应确保资金到位

广州女子刘某欲卖掉旧房买新屋,谁料,旧房买主却迟迟未交付房款,导致刘某无法按时交付新房首期房款。新房卖主侯某苦等两个半月后,因未收到首期房款决定解除合同。刘某不同意诉至法院,对此,侯某则反诉要求确认合同解除并没收定金5万元。记者昨日获悉,广州花都法院审结该案后,判决刘某与侯某签订的房屋买卖合同关系解除,且刘某向侯某支付的定金5万元归侯某所有。受访法官指出,市民在置换房屋签订合同时,应确保资金到位的前提下才能签订合同,以免造成不必要的损失。

买家:卖旧房同时签下买新房合同

刘某打算卖掉海珠区的旧房子,然后到花都区买一套新房。她相中了位于广州市花都区新华街保利城北街的一套房,建筑面积105.28平方米,房主是侯某。

经协商,2016年5月24日,侯某与刘某及房屋中介共同签订了《房屋买卖三方合同》,约定:侯某将涉案房屋出卖给刘某,成交价为106万元,该物业处于抵押状态,侯某负责办妥解除抵押登记手续。付款方式为按揭付款,签订合同时买方刘某需向卖方侯某支付5万元购房定金。买方首期楼款(含定金)40万元,由买方垫资赎契。

合同还约定,侯某于签订合同之日起三日内向银行申请提前还贷,银行批准提前还贷之日三天内支付首期款为40万元到卖方侯某供楼账号上。此款仅限于替卖方侯某赎契,卖方侯某出具首期款收据给买方。买卖双方2016年8月20日前到房管部门办理过户手续后,楼价余款66万元由贷款银行直接划转给卖方侯某。

刘某称,她在签订上述合同时已表示须出售其名下另外一套房子,收到首期款后才能支付上述房屋的首期款。

卖家:未按照约定时间收到首期款提出解约

房屋中介表示,签合同时刘某提出要等另外一套房子的首期才能支付新房首期,经双方计算,约在2016年七八月可以支付首期,故合同约定双方于2016年8月20日前办理过户手续。侯某确认刘某在签合同时提到了要等另外一套房的首期才能支付新房首期,经计算提前还贷和涂销抵押的时间,刘某保证能在2016年6月底、7月初向其支付首期款,故合同约定在8月20日前办理过户手续,其才同意签合同。

合同签订当日,刘某支付了定金5万元。房屋中介的工作人员杨某于2016年6月23日通过微信通知刘某,称侯某已申请提前还贷,要求其支付首期款。刘某则陈述2016年6月23日中介方只是告知其侯某已申请提前还贷,并未要求支付首期款。

侯某则不认可刘某的这一说法,为此他提交了与刘某的微信聊天记录,上面显示:2016年6月30日,侯某告知刘某银行要扣款了,询问刘某何时支付首期款,刘某表示其另一套房的买方的同贷书未出,现无法支付首期款;2016年7月7日,侯某告知刘某7月6日银行已批还款,要求刘某三日内支付首期款,刘某表示等其另一套房子的买方支付了首期款就立即支付新房的首期,侯某表示这与其无关,且刘某当时表明7月10日付款没有问题。

刘某则表示,7月10日只是理想时间,实际估计要到8月才能付款。

2016年8月10日,侯某分别通过微信和短信通知刘某,表示因刘某两个半月一直未支付首期款,导致合同无法按期履行,房子不卖给她了。

8月15日,侯某发出律师函表示因刘某未依约支付首期款,要求解除合同并没收定金5万元。之后双方未能达成一致协议。

也就在侯某发律师函的当日,即8月15日,刘某向侯某转账支付房款35万元——即首付款的余款。

法院:判决解除购房合同且5万定金无需退还

花都区法院审理后认为,刘某与侯某、房屋中介签订的《房屋买卖三方合同》合法有效。

法院指出,侯某在签订合同后,依约向房屋抵押银行办理了提前还贷申请,并通知了中介方。中介方也已于2016年6月23日通知刘某付款。刘某表示在2016年8月14日才收到中介要求支付首期款的通知,但依据其与侯某的微信聊天内容,显示侯某多次催促其支付首期款,其表示不能付款的原因在于尚未收到另外一套房的房款,故对刘某的陈述法院不予采纳。

关于首期款的支付时间,侯某表示刘某承诺于2016年7月初支付首期款,故合同约定2016年8月20日前完成交易过户,符合合同约定和常理。

依据合同约定,刘某应于接到中介付款的通知后7日内向侯某支付首期款,最迟也应于其承诺的2016年7月初支付。但刘某迟至2016年8月15日才支付首期款,已违反合同约定,即使刘某以一次性方式付完剩余房款,已无法于合同约定的时间2016年8月20日前办理交易过户手续,刘某的行为已构成违约。

最终,法院判决刘某与侯某签订的房屋买卖合同关系解除;刘某向侯某支付的定金5万元归侯某所有,无需退还。

房屋置换 资金到位 婚后父母赠与 共同房产

案例二:婚后父母赠予不一定是共同房产

近日,番禺法院审理了一宗离婚后财产纠纷案,财产纠纷争议的焦点在于,被告小陈(化名)在婚前获得父亲遗嘱继承的位于番禺区大龙街房屋一半的产权,但被告婚后才办理过户登记,现在夫妻关系不和离婚,原告小珍(化名)要求获得房屋的四分之一份额,遂起诉至法院。

婚前父亲去世

父亲给儿子留下半套房

2003年10月,小陈的父亲到广州市番禺区公证处定立遗嘱公证书,遗嘱内容其中一项为,其位于番禺区大龙街的房屋为其与妻子胡某的夫妻共有财产,即各占二分之一,在其去世后,上述房产中其所属的所有的份额指定由儿子小陈继承。2004年5月小陈的父亲去世。

2004年10月,原告小珍与被告小陈登记结婚,婚后由于被告好赌成性,双方感情破裂,遂两人于2015年10月协议离婚。离婚后小珍于2016年3月到房管部门查询才知,被告小陈已于2011年7月13日登记取得番禺区大龙街房屋的二分之一产权,该房屋的另二分之一产权是归被告母亲所有。

而被告小陈离婚前一直称没有取得位于番禺区大龙街房屋的房产份额,所以两人在离婚协议上并未对该房屋进行分配。原告小珍认为该房屋的二分之一产权是其与被告小陈在婚姻关系期间共有的,所以她在离婚后仍有权主张该房屋的四分之一产权。

离婚协议无相关约定

法院判房屋为婚前财产

番禺法院经审理认为,根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”《中华人民共和国继承法》第二条的规定:“继承从被继承人死亡时开始。”被继承人的遗嘱合法有效,其指定由被告小陈继承的坐落于广州市番禺区大龙街房产的二分之一份额,从被告父亲死亡之时开始继承,根据物权法的规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力,即产权人虽未变更登记,但该物权的变化因继承的开始而发生效力。

原告小珍和被告小陈于2004年10月登记结婚,上述讼争房屋的二分之一产权份额是被告小陈的婚前取得,属婚前财产,原告和被告的离婚协议对上述房屋并无约定,仍属被告小陈的个人财产,现原告要求确认为夫妻共同财产,占有四分之一份额的诉讼请求理据不足,本院不予支持。二审中院维持一审原判。

婚前遗嘱继承不动产属于婚前财产

根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”《中华人民共和国继承法》第二条的规定:“继承从被继承人死亡时开始。”因此,在婚前因继承或者受遗赠取得物权的,属婚前个人财产;在婚后因继承或者受遗赠取得物权的,属夫妻共同财产。

同时,《中华人民共和国物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”。从该条规定可以看出,只有在处分因依照物权法第二十八至第三十条规定取得的物权的情况下才需要登记。依照物权法第二十八至第三十条发生的不动产物权变动,在登记前即发生效力。因此,本条中的登记没有创设物权的效力,而是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示,应为宣示登记。本案中,小陈并没有处分该涉案房产,无需办理登记。

婚后父母赠予房产不一定属于共同财产

婚姻法解释(三)第七条明确规定了婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠予,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

第七条第二款规定由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

解释对父母赠予子女房产做出了明确的规定,如果一方父母出资产权登记在自己子女的名下就认为是对自己子女个人的赠予不是夫妻共同财产。如果是双方父母共同出资就按照出资比例按份共有。

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