房源月报：3月全市挂牌量增两成 二手房成交破2万套

一、二手房市场数据分析

1.广州二手房数据分析

2017年3月广州二手房市场小阳春如期而至。房源供给方面，3月份大部分区县二手房挂牌量价环比上涨两至三成，同时市场需求放量增长消化了大量库存。上半月在刚需、投资需求集中入市的带动下，二手成交快速增加；下半月调控新政纷至沓来，使全市成交开始萎缩。但今年3月二手楼市仍表现亮眼，成交量首次突破2万宗创新高。4月份限购新政持续发酵或使市场淡季提前到来，二手量价或将明显回落。

表1 各区县挂牌量价及网签量价数据表

挂牌量方面，3月份房天下二手房网总挂牌量为717981套，环比涨幅21%。各区挂牌量呈现10%以上不同幅度的上涨，天河和番禺是放盘多的区县，挂牌量超过15万套，其次是海珠、增城、白云、越秀，挂牌量均超过6万套。放盘少的从化本期挂牌量也超过9000套，比上期涨近四成。

挂牌均价方面，3月份全市二手房挂牌均价为27992元/㎡。各区县挂牌均价除花都微跌外呈现不同幅度上涨，其中增城、越秀、黄埔挂牌均价排名前三。荔湾、白云均价涨幅相对温和。楼市小阳春大批买家入市以及限购政策和学位房旺季，促使买家对房价预期上涨。

图2 各区县挂牌量及挂牌均价

网签量方面，阳光家缘数据显示，3月份广州二手房网签总量为23136套，是二月份成交量的1.85倍，同比上涨113%；刚需集中入市和传统的学位房旺季使今年小阳春楼市成交放量增长，并首度突破2万套大关。3月份外围区仍占据市场成交主力。番禺、增城和花都三个热门的外围区县包揽了网签量前三名，增城网签量环比上月增长快，高达205%，在市区限购新政的影响下不限购的外围区迎来大批市区外溢需求。

网签均价方面，阳光家缘数据显示，3月份广州全市二手房网签均价为19189元/㎡；各区县二手住宅网签均价方面，排在前三的是天河、越秀和海珠，3月网签均价分别为38636元/㎡、34114元/㎡、28645元/㎡，中心城区中天河、荔湾；外围区中增城、南沙是涨幅较明显。

图3 各区县网签量及网签均价

2. 热门商圈库存房源量

热门商圈库存房源量方面，3月份各大热门商圈的房源需求量增加，库存消化较快；洛溪、广州雅居乐、南浦3个搜索排名靠前的商圈房源库存量均超过1.2万套，供货相对充足。从区域上看，佛山、番禺的广州雅居乐和大石板块的库存房源量充裕，其中佛山库存量超过3.6万，远高于市中心区；天河、增城次之，而番禺的祈福、市桥南和越秀东山等热门商圈房源消化量较多，相对于高关注度，其房源供应量较稀缺。

图4 热门商圈库存房源量

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

区县关注度方面，三月市场旺季各区县日均总搜索量环比上月均上涨1成左右，其中搜索增幅较大的分别是增城、花都、从化三个外围区，搜索量占比环比上月增加了1.67、0.67和0.32个百分点；随着市中心限购新政落地，天河、白云、海珠、越秀几个中心城区搜索量占比纷纷下滑了0.5-1个百分点；而利好向外围区倾斜，特别是非限购区增城、从化吸引了大批网友关注。成交大户番禺在限购政策影响下，关注度也有所下降，搜索占比下滑了0.72个百分点。

图5 广州各区县被搜索量及占比图

2.商圈关注度分析

商圈关注度方面，3月十大热门商圈中番禺区的商圈占据了热搜榜的半壁江山，其中排名前三的分别是番禺的洛溪、广州雅居乐、南浦，搜索占比分别为1.07%、0.9%和0.8%；其次天河的天河北、珠江新城东，和越秀东山也获得了较多关注度，但搜索占比较上月微降。洛溪搜索占比提升明显，环比增加近0.2个百分点，祈福获得关注度也比2月份明显增多，从之前的10之外跻入排行榜第五名。

图6 广州商圈被搜索量10及占比图

3.楼盘关注度分析

楼盘关注度方面，3月楼盘搜索量比2月份有显著增长，热搜楼盘中增城翡翠绿洲成为黑马，登上热搜榜首；其次是黄埔的中海誉城、番禺祈福新村，搜索占比分别0.44%、0.41%，位列前三名。白云区本月有两个楼盘上榜，岭南新世界、富力桃园仍是该区受关注的小区；天河骏景花园和海珠保利天悦的日均搜索量也较上月分别提升了526和359。

图7 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.地铁线路关注度分析

地铁线路关注度方面，3月各地铁线路搜索量较2月均有所提升。搜索量占比超过10%的前四个地铁线与上月排名持平，分别是2号线、3号线、6号线和5号线。从环比变化上看，6号线在当月关注度增长多，搜索占比环比上升1.6个百分点，6号线关注度上升与去年底六号线二期开通以及其途径的黄埔、萝岗板块三月楼市走旺有密切关系。此外2号线、8号线的关注度也有所提升，搜索占比分别增长了0.91和0.54个百分点。

图8 网友关注地铁搜索量及占比图

5.教育资源关注度分析

教育资源关注度方面，海珠区逆袭越秀区成为3月份网友关注学校多的区域。搜索排行5的学校清一色是海珠区的省一级小学，其次越秀也有四所名校上榜，荔湾区一所，而其他区县学校则无缘上榜。其中海珠昌岗板块的昌岗东路小学本期搜索占比达8.64%，位列榜首。此外海珠的海珠区实验小学、同福中路小学，和越秀的文德路小学、东风东路小学、登峰小学都是连续两个月上榜的明星学校，可见其优质教育和周边配套条件普遍受到网友认可。

图9 网友关注学校搜索量及占比图

6.户型、价格、面积关注度分析

户型、价格、面积关注度方面，3月份购房者关注的户型为3居户型，搜索占比为47.04%，环比下降0.3个百分点。购房者较为青睐的价格区间为50-80万元，搜索占比为20.4%，环比上升了0.01个百分点。受关注的面积区间是90-140㎡，搜索占比为38.24%，环比下降0.5个百分点。

其中搜索占比增长较显著的分别是70-90㎡面积区间，环比增加1.92个百分点；150-200万价格区间，环比增长0.65个百分点；以及2居室户型区间，环比增长0.99个百分点。可见3月份楼市小阳春，不少刚需客积极入市，实用户型和“刚需”价格段成为市场成交主力。

图10 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、政策解读

1. 广州限购升级：外地户籍社保三年升五年中心区认房认贷首付5成

3月17日深夜，广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知，对目前广州市住房限购政策作出新的部署，尤其是非本地居户居民家庭需联系缴纳社保五年。
调整重点如下：

限购：
1.本地户籍居民限购2套
2.本市户籍单身(含离异)人士限购1套
3.非本市户籍居民家庭连续缴满5年个税或社保，限购1套
4.从化、增城仍不限购
5.境外机构和个人购房按照现行政策

限贷：
1.无房无贷（过）者：首付低3成
2.无房有贷款记录者：首付低4成
3.有房无贷款记录者/首套房贷还清者：首付低5成
4.首套未还清者：首付低7成
5.有房购买非普通商品房：首付低7成
全

文如下：
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，各有关单位：
为进一步完善我市商品住房限购和差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、进一步完善住房限购政策
本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。
从化、增城区按现行政策执行。
境外机构和个人购房，严格按照现行有关政策执行。

二、进一步完善差别化住房信贷政策
经省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求：居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同)记录的，继续执行购房首付款比例低30%的政策;居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%;居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%;居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。

三、严厉打击“首付贷”等违规行为
商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托投资公司等各类金融业务经营者，不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。

四、加大市场监管力度
严厉查处房地产市场违法违规行为，从严查处各类住房骗购行为，对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人，情节严重的追究当事人法律责任。

解读： 3.18限购新政落地，使市场提前消化了未来短期内购房需求，不少有意买房或已在签约进程的购房者，均加速了网签步伐。3月以来各地房价普涨，而新一轮限购令显示了政府对楼市调控的决心，新政实施后一周内，政策效应已逐渐显现。近期广州推出的限购新政，旨在更好抑制房价过快上涨，为实体经济创造更好的发展环境。

2. 广州公积金新政出台 贷款政策向商业贷款新政看齐

3月20日，广州住房公积金管理中心发布通知，明确规定：

家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录的，公积金贷款首付款比例低30%；
无住房但有已结清住房贷款记录的，公积金贷款首付款比例不低于40%；
拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，公积金贷款首付款比例不低于50%；
有1笔未结清住房贷款记录的，公积金贷款首付款比例不低于70%。

通知全文如下——
各住房公积金缴存职工，各住房公积金贷款业务承办机构：
为进一步完善我市个人住房公积金贷款差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号），现将缴存职工申请个人住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）的有关事项通知如下：

一、家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金贷款，下同）记录的，因购买普通商品房申请公积金贷款时继续执行购房首付款比例低30%的规定，贷款利率为公积金贷款基准利率。

二、家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于40%，贷款利率为公积金贷款基准利率。

三、家庭在本市拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于50%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。

四、家庭有1笔未结清住房贷款记录的，申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。

五、家庭凡购买非普通住房申请公积金贷款的，购房首付款比例一律不低于70%，若家庭名下在本市无房且无未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率，家庭在本市已有1套住房或有1笔未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。

六、以上普通商品房是指建筑面积在144平方米以下（含）的商品房，非普通商品房是指建筑面积在144平方米以上的商品房。低密度商品房不予贷款。

七、继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房的公积金贷款。

八、2017年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行；2017年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。

九、为严厉打击“首付贷”违规行为，确保首付资金的真实性和合规性，我中心对二手房首付资金实施专户监管。

解读：广州此次政策规定，对于无住房贷款记录的且没有住房的，公积金贷款方面采取30%的首付比例。这也使得一些在广州定期缴纳公积金的购房者能够享受到更多的购房福利。另外，在普通住房和非普通住房的区别上，政策规定了凡是涉及到非普通住房的，就需要按照7成首付的比例。这对购房者的压力较大，也体现了政策导向倾斜于刚需和改善性人群。

3.从化增城有两套房在市区再买房需付全款

3月29日人民银行广州分行等多部门昨日召开会议,强调“认房又认贷”的原则,其中,“认房”指借款人在广州本地的住房情况,“认贷”指借款人在范围内的住房贷款情况。其中明确在从化增城有两套房在市区再买房需付全款。
差别化房贷政策在全市范围（含增城、从化）统一执行:

1.广州户口在从化增城有两套房贷款已经还清的，在广州市区购房需要全款；
2.外地户口在增城或者从化有一套房，不管贷款是否按揭完，在广州市区购房需要全款；
3.广州户口在增城或从化有一套房还在按揭中，在广州市区能买两套房，但只能贷款购买一套市区房，首付七成，第二套市区房需全款。

由上可见，“认房又认贷”的原则已非常明确，“认房”指借款人在广州本地的住房情况，“认贷”指借款人在范围内的住房贷款情况。

同时，差别化住房信贷政策在全市范围（含增城、从化两个非限购区域）统一执行。

至于普通住房标准，则是建筑面积在144平方米以下的住房，若建筑面积在144平方米（含）以上的住房，但住宅类型为别墅等，也应界定为非普通住房。

会议特别强调，不得以任何形式对购房者首付款发放贷款或变相发放贷款。还有，强调“认房又认贷”的原则，其中，“认房”指借款人在广州本地的住房情况，“认贷”指借款人在范围内的住房贷款情况。有银行人士向记者明确，1.广州户口在从化增城有两套房贷款已经还清的，在广州市区购房需要全款；2.外地户口在增城或者从化有一套房，不管贷款是否按揭完，在广州市区购房需要全款；3.广州户口在增城或从化有一套房还在按揭中，在广州市区能买两套房，但只能贷款购买一套市区房，首付七成，第二套市区房需全款。

解读：规定实则在增城从化不限购政策的基础上，加码了限贷政策，即在非限购区域贷款购买两套后，再买第三套房停止发放贷款。全市范围内统一实施差别化的信贷政策，对营造良好的金融环境氛围，防范房地产市场金融风险，维稳房价将起到保障作用。