解读：一分钟帮你读懂广州楼市限购政策

近一个月，各地陆续出台相关的楼市限购政策，尤其是以一线城市的调控力度较大，广州更是接连出台了一系列限购政策新政，对于广州楼市带来了很大的影响，那么广州限购政策应该如何解读？下面将帮助你秒懂广州限购政策新政！

从广州限购政策推出的时间来看，先是推出“认房又认贷”的317新政，其后又祭出了330新政作为有力补充，成为一线城市中对住宅出售时间作出限制的城市，严格管理赠与行为，并对假离婚、利用家人名额购房等政策漏洞进行填补，进一步“封堵”投机行为。同时也次对商服类项目进行了限制。

此外，广州限购政策中，331公积金新政改为区分户籍，外地户籍连缴2年以上，方可申请公积金贷款。

330新政填补政策漏洞：延长转手时间抑制投机

广州限购政策出台后，由于对住宅出售时间作出限制，对赠与行为进行严格管理，对于“假离婚”、利用父母、子女名额购房突破限贷政策等“漏洞”进行查漏补缺，在确保贷款发放安全的同时，将能进一步封堵楼市投机行为，让房子回归“居住”属性。

首限二手交易 个人出售一手楼或需6年以上

值得注意的是，广州限购政策新政中广州首次对二手市场提出“限售”，居民家庭新购买住房，须取得不动产证满2年后，方可转让或办理析产手续，成为四大一线城市中执行“限售”的城市。

对于一手住宅而言，不动产证出具时间为交楼后的半年至2年，具体视乎项目以及有关部门审批情况而定，而目前一手项目一般交楼时间约1-2年。

换言之，广州限购政策新政后一手个人业主欲出售单位，短则需要1年（交楼）+半年（出证）+2年（满2）=3年半，长则需要2年（交楼）+2年（出证）+2年（满2）=6年或以上；法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言，不动产证出具时间一般为过户时间，因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

由于2年的出让限制，二手市场房源减少，或将导致成交量下降。因此，专家认为，即使撇除投资投机购入，目前供应量仍未能满足自住需求，加上地价的刺激，预期未来部分热门区域一二手成交价仍有一定变动空间。

想要离婚买房 还有时间和首付2个拦路虎

广州限购政策新政后，离婚买房不再是获取购房名额的捷径，高比例首付或成为部分购房者的拦路虎。

离异1年内购房，即使名下无房无贷款记录（或已还清），购买普通住宅仍然需要5成首付，同时利率需上浮10%。

至少离异1年后购买普通住宅，并在名下无房无贷款记录的情况下，才能够将首付降低至3成；若无房但有贷款记录，首付仍需4成，执行基准利率。

利用子女名额购房 严格房贷条件

此前，利用父母、子女名额购房来突破限贷政策等“漏洞”，是不少投机者的做法。广州限购政策新政对此进行查漏补缺，要求对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，进一步严格住房贷款条件。

即使借款人及共同还款人名下均无房无贷款记录，购买普通住宅首付仍需5成，若共同还款人名下有房并有未还清贷款记录，则需7成首付。此外，利率全部上浮10%。

将房子赠与他人 也无法短时间内腾出购房名额

广州限购政策新政之前，赠与人无需满2年亦可购房，受赠人即使不符合限购政策，也可直接接受赠与。新政后，赠与人须满2年后方可再次购买住房，而接受住房赠与者，也必须符合本市现行限购政策。

如此一来，通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额不再行得通。

增城从化限购外地客 成交量或出现小幅回落

广州限购政策新政后成为香饽饽的增城好景不长，广州限购政策新政对增城及从化的外地购房者采取了限购，专家认为，将起到一定降温作用，减少投资投机的可能性，预期未来一段时间将会出现价稳成交量小幅回落的市况。

不过，目前广州一手住宅库存不足，如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月，专家认为，供小于求，价格仍有变动空间。

首限二手交易 延长转手时间抑制投机

广州限购政策新政值得关注的一点是延长了住宅转手的时间，通过这一渠道来抑制投机。根据《通知》要求，居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

据了解，对于一手住宅而言，不动产证出具时间为交楼后的半年至2年，具体视乎项目以及有关部门审批情况而定，而目前一手项目一般交楼时间约1-2年，换言之330新政后一手个人业主欲出售单位，短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(满2)=3年半，长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(满2)=6年或以上;而按照上述公式计算，法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言，不动产证出具时间一般为过户时间，因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

严格房贷条件 封堵投机行为

广州限购政策新政后，离婚买房不再是获取购房名额的捷径，高比例首付或成为部分购房者的拦路虎。

离异1年内购房，即使名下无房无贷款记录(或已还清)，购买普通住宅仍然需要5成首付，同时利率需上浮10%。至少离异1年后购买普通住宅，并在名下无房无贷款记录的情况下，才能够将首付降低至3成;若无房但有贷款记录，首付仍需4成，执行基准利率。

住房赠与方面的规定也是本次广州限购政策新政的重要内容之一。

广州限购政策新政之前，赠与人无需满2年亦可购房，受赠人无需按照限购政策可直接接受赠与;新政后赠与人须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。不难发现，新政前部分家庭可以通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额，330新政则填补了这一漏洞。

此前，利用父母、子女名额购房来突破限贷政策等“漏洞”，是不少投机者的做法。新政对此进行查漏补缺，要求对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，进一步严格住房贷款条件。

即使借款人及共同还款人名下均无房无贷款记录，购买普通住宅首付仍需五成，若共同还款人名下有房并有未还清贷款记录，则需七成首付。此外，利率全部上浮10%。

增城从化限购外地客 成交量或出现小幅回落

330新政后，广州9区和增城、从化2区限购分开，增城从化有房并不影响其余9区的购房名额，但是，广州11区作为整体在限贷方面“认房”。

也就是说，在增城和从化有房产，购房者在其余9区的贷款条件将受到影响:

在增城和从化有1套房的，9区内虽然可以再购2套，但套首付50%-70%，第二套停贷，需全款购房;在增城和从化有2套房的，9区内也可再购买2套，但全部需要全款购房。

317新政后成为香饽饽的增城好景不长，330行政对增城及从化的外地购房者采取了限购，广州中原研究部认为，新政将起到一定降温作用，减少投资投机的可能性，预期未来一段时间将会出现价稳成交量小幅回落的市况。

不过，目前广州一手住宅库存不足，如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月，中原研究部认为，供小于求，价格仍有变动空间。