广州楼市限购升级 本轮调控潮呈现三大特征

北京“317”新政拉开了新一轮房地产调控的大闸。两周时间内，有15个城市发布了楼市新政。在“两会”“遏制热点城市房价过快上涨”的主基调下，房地产调控全面升级。

从去年的“930”掀起一轮限购限贷调控之后，今年“317”无疑又开启了一轮调控风暴。截至目前，已经有大约40个城市先后出台了房地产调控政策，这些城市主要在15个热点的一线和二线城市及周围。

纵观近日的各地出台的楼市新政，不难发现，这次调控升级呈现出以下三大特征：一线城市抑制自住需求趋势强化明显，包括外地户籍人士的刚需和本地户籍人士的改善型需求；政策细节设计更为精准，体现了分城施策的理念，如佛山限外仅限一手，不限二手，而成都则相反，限购从商品住房扩大到二手房；“认房又认贷”从一线城市向热点二线城市扩散，杭州、厦门等地陆续跟进。

一线城市再次全面收紧

从北京“认房认贷”的房产新政出台以来，房地产调控已经在10多个城市铺开。事实上，从去年的“930”掀起一轮限购限贷调控之后，今年“317”无疑又开启了一轮调控风暴。截至目前，已经有大约40个城市先后出台了房地产调控政策，这些城市主要在15个热点的一线和二线城市及周围。

北京、上海、广州、深圳已经全面升级为认房又认贷，同时限购政策十分严格。值得注意的是，本轮调控中，一线城市对自住需求抑制的趋势在上升。外地户籍人士的刚需受到社保年限从严和限购政策的制约，本地户籍人士的改善需求则受到限购和限贷以及认房又认贷的影响。

“从趋势看，本轮房地产调控相比去年‘930’执行力度更严。特别是以北京为代表的一线城市，再次全面收紧，而且持续打补丁。”业内人士认为，预期在改善需求被抑制后，北京、成都、厦门等城市有望进入低迷调整期，“成交量已经出现了明显下调，很可能在二季度出现价格调整。”

限购政策细节更精准

在楼市分化的大背景下，分城施策的理念在各地楼市调控中得到了充分的体现，纵观本轮调控，政策细节上的设计显得更为精准到位。

在广州3月17日限购政策升级之后，佛山的限购政策“补丁”版也落地了。佛山市人民政府办公室发布《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》，从3月25日开始，除了继续执行区域政策之外，在限购区域首套房也需要1年社保或纳税证明，限购第二套。

与2016年10月7日发布的限购政策相比，本次政策继续把禅城区全区，南海区桂城、大沥、里水，顺德区大良、陈村、北滘、乐从等11个镇街作为限购区域。对在佛山无房的非本市户籍家庭，由原来可在限购区域购买两套新建商品住房，改为只能在限购区域内购买一套新建商品住房，且需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

对此，佛山市住建局表示，本次收紧限购，首要目的是抑制投机炒房行为。对广州的11个镇街加码限购政策，收紧非本市户籍家庭购房资格，进一步抑制市外投机炒房行为。

不过，值得注意的是，佛山限外仅限于一手住宅，对二手住宅并没有此类限制。

与佛山恰好相反，成都的调控新政则把限购范围从商品住房扩大到二手房。根据新政内容，从3月24日起，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。业内人士在接受媒体采访时表示，把二手房纳入到限购的范围，这个做法和近北京约谈中介等做法类似，即一手房要管控，二手房也要管控，这有利于部分成都市区和郊区次新房炒作现象的减少，有利于一二手房市场都有一个稳定的市场局面。所以也使得此前买二手房钻政策的漏洞减少了。此外，业内认为，二手房纳入限购会对成交量降温促进较大，对中介行业有一定的影响。

热点城市也“认房又认贷”

3月28日晚，福州、杭州及厦门相继推出房地产市场调控新政，引发关注。其中，杭州和厦门均明确了“认房又认贷”的政策。至此，原本在一线城市普及的“认房又认贷”，开始向热点二线城市蔓延。

在商业性住房贷款方面，杭州进一步调整了信贷首付比例，在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。在住房公积金贷款政策方面，杭州进一步严格公积金贷款认贷标准，在市区范围内，职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。

同日，人行厦门市中心支行宣布，根据国家相关住房信贷政策规定和本市实际，指导市场利率定价自律机制，执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，今年以来，杭州房地产市场特别是二手房市场量价齐涨。另一方面，面对超预期上涨的房价，一批购房者陷入了“恐慌性”购房，市场出现明显的“过热”状态。之前出台的限购限贷政策虽然在一定程度上抑制了投资、投机需求，但是政策力度不够，市场仍然火爆。此次进一步加大政策力度，提高限购门槛，收紧住房信贷政策，特别是执行“认房又认贷”，非常有必要，有利于稳定市场预期，进一步抑制投资、投机性需求，促进市场回归理性。

调控力度在加强，但稳房价仍是重心。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀日前表示，调控的方向和取向是因地制宜，根据不同地方、不同城市的情况，区别对待。库存大的地方要去库存；房价上涨压力大的或者上涨比较多的城市，就要采取相应措施来抑制房价过快上涨。“总而言之，既要去库存，也要稳房价，这是总的要求。”

多地出台楼市限购或升级措施 金三月面临暗淡收官

3月，房地产市场传统的“金三”行情面临收官，受多地政策收紧的影响，楼市整体成交同环比再度回落。其中，一二线城市同环比均有不同程度的下降，三线代表城市环比增幅收窄。

截至目前，已有近30个地市相继出台限购或限购升级措施，差别化信贷是新一轮调控的着力点。从调控城市来看，新一轮的调控主要分布在热点一二线城市及环一线城市周边县市。

事实上，今年春节过后，密集的楼市调控措施在多地先后出台。

26日晚间，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该《公告》要求，在建在售商办项目不得卖给个人；商业银行暂停购房贷款。商住房是指将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目。此类住房不能落户口，不能使用学区等住宅配套，只有40年或50年的产权。

北京“商住房”全面限购：在建在售项目不得卖给个人

“控也好，不控也好，反正北京房子我都买不起。”中国银监会原副主席蔡鄂生一句调侃，使中国楼市再度成为博鳌亚洲论坛2017年年会的焦点话题。官方数据显示，2017年2月，中国70个大中城市有56个新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加11个，二手住宅价格环比上涨的城市则比上月增加4个。

中国楼市三问：房价为何高企？未来是涨是跌？

近一段时间，不只北上广的楼市炙手可热，其他二三线城市的楼市调控政策也是密集出台。就在昨晚（26号），北京市又发布了一道楼市调控新政：明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

北京商住房也限购 业内预判：房价起码跌3成

“控也好，不控也好，反正北京房子我都买不起。”正在此间举行的博鳌亚洲论坛2017年年会上，中国银监会原副主席蔡鄂生如是调侃。

中国银监会原副主席:北京房价控不控 我都买不起

厦门市国土资源与房产管理局发布《进一步强化房地产市场调控管理的通知》，引发关注。《通知》指出，对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。

厦门发布楼市调控通知：社保需连缴3年 认房又认贷

28日晚，福州、杭州及厦门相继推出房地产市场调控新政，引发舆论关注。其中，福州指出，3月29日起，非福州本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格。杭州则明确了本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购一套住房等措施。