广州限购政策升级 新政下买家或可自动解除合同追回定金

广州限购政策升级，除了限制产证未满两年的房源转让之外，还针对增城和从化设置了限购政策，外地买家只能限购一套。

30日晚，广州限购政策升级。广州市政府官网发布《广州市人民政府厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》）。同时，广州市住建委官网挂出解读公告，3月30日24时前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月30日24时前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。

升级版广州限购政策一：住房赠与他人须2年后方可买房

《通知》提出，居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称“法人单位”，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

同时，住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。

特别提出，非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。

升级版广州限购政策二：离婚一年内买房按已有1套放贷

《通知》提出，加强差别化住房信贷政策。对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。

对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。同时，本市户籍职工连续足额缴存1年以上，非本市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款。

升级版广州限购政策三：商服类小单元不低于300平

此次《通知》强调，加强商服类房地产项目管理。商服类（商业和，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。

房地产开发企业新报建商服类房地产项目，小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。

房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。

本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

升级版广州限购政策四：已签认购协议不得变相加价

此外，《通知》强调，加强房地产市场监管。房地产开发企业应严格按照预售许可备案价格明码标价，已经签订认购协议的不得提价或变相加价。

房地产中介机构在房屋交易前，应当书面告知当事人房地产调控政策并签字确认；不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格，不得怂恿、协助当事人签订“阴阳合同”，不得强迫当事人选择其指定金融机构或接受金融服务，不得提供或推荐“首付贷”等违法违规的金融服务。

广州限购政策升级后 专家：限贷解除合同需分情况处理

有关人士分析，根据高院印发的《2011年民事审判工作会议纪要》、《2015年民事审判工作会议纪要》等纪要的处理意见，由于限购政策的实施，导致无法办理房屋所有权变更登记，可依法解除合同，并且可要求出卖人返还所收受的购房款或定金。

不过对于买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同的，则需区分情形处理：对于明确约定以按揭贷款方式付款的或买受人能举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，当买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，请求解除合同并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，一般予以支持；未明确约定以按揭贷款方式付款的，则原则上不予支持。

除此以外，广东省高级人民法院在2012年的《全省民事审判工作会议纪要》对于商品房买卖合同遭遇“限购”、“限贷”也有明确规定，若“商品房买卖合同签订后，政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。”

买家无过错退定无需赔偿

记者翻查高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》了解到，其第二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。也就是说，在买方没有过错及其他违约的情形下，因限购、限贷导致合同无法继续履行的，买受方可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。

不过，广东粤广律师事务所律师彭洁华指出，实践中的情况往往错综复杂，究竟是买受人还是出卖人导致的违约往往无法予以清晰划分。他建议，在房屋交易过程中，买卖双方均应当对相关权利义务清晰明了，当一方出现过错或违约，应当拥有证据意识，对相应的证据予以保存，例如一方迟延履行，通过EMS等快递的方式进行催告并保留妥投信息。除此之外，在签订房屋买卖合同时，也应尽可能地考虑周到，例如对于限购、限贷等政策调整所带来的一些可能出现的意外情形有所规定，以免除责任或降低风险。