多地密集出台楼市调控新政持续加码

这一轮在范围掀起的楼市调控政策热潮是对房地产市场过热、 气氛活跃的一个有效且必要的调控举措。伴随着房地产市场进入金融资本时代，政府调控的重点应在防范金融风险。而长远来看，要解决当前地价、房价持续走高的问题，也需要政府着力改变供地结构，降低土地的供需错配。

各地楼市成交继续分化

入春以来，部分城市房地产市场强势反弹，北京等热点城市和部分三四线楼市销售火爆。针对楼市过热的现象，近期，多地密集出台楼市调控新政，持续在“双限”上着重发力，力促楼市“退烧”。

据房天下数据研究中心统计，其重点监测的20个城市3月20日-3月26日商品住宅共成交33065套，成交面积约为348.74万平方米，楼市成交整体回落。一线城市中，北京、深圳2城市上周成交环比均有所下降。其中，北京上周商品住宅成交813套，均价为42666元/平方米，深圳上周商品住宅成交141套，成交均价为56321元/平方米。

广州上周商品住宅成交3239套，均价16488元/平方米，政策辐射区域成交下降明显。上海上周商品住宅成交1510套，均价为47520元/平方米，成交较为平稳。

监控的16个二线城市中，杭州、武汉、济南等城市上周成交有大幅度下降。其中，杭州上周商品住宅成交357套，成交面积约为3.79万平方米；武汉上周商品住宅成交2999套，成交面积约为30.44万平方米；济南上周商品住宅成交1344套，成交面积为15.82平方米；合肥上周成交持续走低，上周商品住宅成交264套。

但在部分城市成交回落的同时，也有部分城市成交上升，不同城市的成交表现仍在继续分化。东莞、成都、苏州、南京等城市上周成交有所回升，其中东莞商品住宅成交844套，成交面积约为8.64万平方米，成都商品住宅成交1677套，成交面积约为17.27万平方米。

防范金融风险应是调控重点

“这一轮在范围掀起的楼市调控政策热潮是对房地产市场过热、 气氛活跃的一个有效且必要的调控举措。” 日前举行的暨南大学经济与社会研究院举行的房地产与城市政策研讨会上，广州市同创卓越房地产 顾问有限公司总经理赵卓文表示，控制 ，有利于房地产市场的平稳发展，但从长期来看，还存在着很多不确定性，“限购政策出台只是开始，未来应该还会有后续动作。”

“金融资本时代，政府调控房地产市场的重点应在防范金融风险。”广东省房地产行业协会名誉会长、香港大学教授蔡穗声认为，自2008年以来，由于受全球金融危机、中国人口红利衰减等因素的影响，房地产市场的大背景发生变化，房地产的金融属性越来越明显。3月以来，国内已经有多个城市密集出台新一轮调控政策。机构数据显示，受各地调控政策加码影响，上周多个城市楼市成交整体回落。一线城市中，北京、深圳成交环比均有所下降，广州政策辐射区域成交下降明显。二线热点城市中，杭州、武汉、济南等城市成交环比均有大幅下降。

距3月17日广州限购升级版出台刚过半月，广州再出楼市调控“加强版”——3月30日19时，广州政府网站发布新楼市政策《广州市人民政府厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称“通知”），调控政策中“新购住房满两年才能交易”“房不能转让个人”等政策向厦门、北京看齐。

条文 (一)居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

解读

方圆地产首席市场分析师邓浩志：此轮新政引人关注的是对二手交易时间的限制，出证后至少两年以上才能再次交易，相当于锁住了市场的游资，威力颇大。这或将降低二手房市场交易量，预计二手交易量可能从即日起明显收缩。二手中介机构的寒冬或将到来。

房价点评网高级分析师肖文晓：想卖房的人要等两年才能卖，粗算一下，买期房要等两年才拿到证，还要再过两年才能卖掉，短炒客不可能等得了四年的时间，这就断了他们的路。

条文（二）住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。

解读

肖文晓：这可以防止假离婚买房。另外也限制了赠与，赠与也是有条件的。

条文（三）非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。

解读

邓浩志：增城、从化对外地人限购一套。一直以来，两地限购呼声极高，此次调整也算是众望所归，但力度适中，并不算太紧。新政主要为了打击大资金炒家，对刚需还是留了一个口子。个人认为，这是十分合理的，否则两地增人口目标难完成。目前两地外地客约占20%-30%，新政实施后，预计两地楼市成交量或萎缩10%-15%左右。

条文（四）对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。

解读

邓浩志：对房贷进行了精细化的调控。对于假离婚买房、以儿女名义买房等均予以限制。整体而言将会降低楼市杠杆率，也让房贷市场整体利率水平有所提升。此政策属于抑制需求，但力度不算太强，相信对一手市场影响未必造成明显冲击。

条文（五）对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。

解读

邓浩志：想用子女的名义买首套房的将被严格限制了。

条文（六）加强商服类房地产项目管理。

解读

肖文晓： 也限购了，而且未经批准不能，不能建造低于300平方米的产品，这跟北京楼市新政很类似，堵截了开发商的变通手腕。

邓浩志：这是广州首次明文规定抑制 产品。与此前市场传闻不同，原有 仍能继续销售，但因后续不允许再批建，所以 可能买少见少。

这一新政或产生两大影响，一是真商办类物业广州库存本来就多，如果不做 ，商办产品会有所积压，此类产品无论租金还是出租率未来都有可能降低；第二个影响是可能让居住需求回归住宅市场。一直以来， 充当类住宅产品分流了不少购买力，如果 限购严格，未来住宅需求可能增加。至于 ，由于后续无货，或有人赶搭末班车，但其盈利空间不见得会提升。

业内表示，市面满足拿证两年条件的房源会变少

影响：房价或趋于平稳或回调

房价点评网高级分析师肖文晓认为，此轮调控升级，几乎是断了炒房者的路，预期广州市场接下来必定有所降温。

“本次新政策，叠加上次的限购收紧，再加上打击‘双合同’、规范市场秩序，会对市场的氛围、需求造成一定压制。”中原地产项目部总经理黄韬预期，未来成交量或明显下跌，价格微跌5%-10%。如此严厉的政策下，某些开发商也可能顶不住。黄韬预计，未来调控政策会“一松一紧”，“紧”的是对买家、对开发商。“松”的是政府会加大土地供应。

链家研究院院长周峰表示，接下来成交量肯定会有所萎缩。因为新政不但限制了买家，也限制了卖家，市面上满足拿证两年条件的房源会变少，因此，对于供应量不足的区域，价格走向预计平稳。相反，供应量充足的区域例如增城、从化，接下来价格会有所回调。

不过，也有相对乐观的看法。合富辉煌首席分析师黎文江认为，对于自住性需求的买家来说，影响不大。但对投机 行为的买家，是一个很大的打击。从这次新政来看，一方面是断了 客的炒房念想，另一方面也防止了他们利用银行的钱去炒房。

观点

新政给 客“泼冷水”

对于新政，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，此次楼市政策调整主要针对几个方面：一是进一步抑制各种变相购房的 需求；二是延迟交易周期；三是降低房地产市场杠杆率；四是增城、从化限外一套；五是切断 后续供应。

中原地产项目部总经理黄韬则认为，此次政策全部针对 客，发力精准。黄韬此前就对增城、从化目前的房地产市场持谨慎态度，表示 客跟开发商都要保持理性。但另一方面，增城、从化的新政，对刚需来说是个好事，市场降降温，好接手。“总而言之，广州新政的力度媲美北京。 客们可以收手了”。

首次

新建商业房产禁卖个人

1.商服类（商业和）项目未经批准，不得改变为居住用途

2.新报建商服类项目小分割单元不得低于300平方米，严打违规将商服房改为居住用途的

3.个人不能购买新建 、写字楼；只能转让给法人单位；本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

注意

昨天前签合同按老办法

●“取得不动产证”时间是指不动产登记时间。

●3月30日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。

●3月30日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。

限购

“假赠与”不灵了

●居民家庭新购买的住房（含一手和二手，新购买是指自本通知施行之日起购买），满2年才能转让；法人单位需满3年才能转让

●住房赠与他人的，须满2年才能买房

●非本市户籍居民家庭在从化、增城区范围内只能购买(含受赠)1套住房。本市户籍居民家庭在从化、增城区范围内住房，但在取得不动产证之日起满2年，方可转让或办理析产手续

在从化、增城区拥有住房，不影响其在其他9区住房限购政策的执行

限贷

“假离婚”没用了

●离婚1年内再买，首付按已拥有1套房执行

●本市户籍职工连续足额缴存1年以上，非本市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款

对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行，无住房贷款记录或住房贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%；住房贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%；购买非普通商品住房首付款比例不低于70%