专家解读广州限购政策：调控是为了防止未来几个月房价上涨

掀起限购浪潮，北京的调控措施被认为将此轮调控推向了高峰，其后广州紧跟北京的脚步，也颁布了新的广州限购政策。对于想买房的朋友来说，广州限购政策并不仅仅代表“限购”、“认房不认贷”，“二套首付60%”等等字眼刷爆朋友圈。有专家认为，限购政策的实施，是在房价发烧前吃一片阿司匹林。

据不完全统计，在过去不到20天的时间里，包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的17个城市启动或升级了限购限贷措施，22个城市出台措施对本地楼市进行调控。

其中，北京的调控措施将此轮调控推向了高峰，也标志着北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策。还有一个特点值得关注的是，本轮限购更多出现在热点城市周边的县市以及省内热点城市，调控的重点依旧是落实房子的居住属性。

对于这一波的楼市调控，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，这一轮限购大潮是预防性的，主要是防止在未来几个月出现一轮新的房价上涨，是发烧前吃一颗“阿司匹林”。也有分析认为，本轮房价的上涨势头并不会持续太久，需要关注的则是信贷资金过度流向房地产所可能引发的风险。

对此，国家发改委主任何立峰指出，房地产和实体经济的失衡，进一步推高了实体经济发展的成本。要分类调控因城施策，控制信贷资金过度流向房地产业。不过，面对房价上涨压力，地方政府落实楼市调控的主体责任更加艰巨。因此，市场期待楼市调控的长效机制尽快出台。

韩世同：调控是房价“发烧前吃一片阿司匹林”

韩世同：“有专家认为本次调控是预防性的，是‘发烧前吃一片阿司匹林’，我认为这既是预防也是一种治疗手段。因为现在行情从2015年就已经开始形成了，波是北上深，第二波是‘四小龙’，第三波是部分二线热点城市。这一次在我看来是第四波，而相对应的调控也是一波接一波。现在我认为需要重点关注深沪，因为之前已经大涨，大起后是否会有大落？我们要严防系统性风险，既要防上涨又要防大落，”

经济之声：在一线城市都限购的情况下，目前投机性的购房能占比在多少？现在一线城市房地产是否严重投机泡沫？

韩世同：“现在正常情况下，一般 投机的大概在15%左右；超过30%会形成亢奋、过热的局面；低过10%，市场就会变得非常不活跃。但现在看来，在成交已经大量下跌的这些城市中， 性需求已经退市，主力可能就转换成改善型，即刚需性需求。同时，在上扬区域中，环京区域还是 性需求居多。”

经济之声：大跌的风险主要是集中在哪里？

韩世同：“我认为主要集中在合肥、苏州、南京、厦门这些已经上扬后，现在成交大幅萎缩的城市。现在环京地区、环长三角、华中以及华南区域，是扩散型的补涨、轮涨，实际上，也需要进行调控。”

叶檀：限购限贷出台 抢房不止

18号在广州，见证了限购限贷措施出炉后抢购的一幕，连千万别墅都随手卖出。广漂一族焦虑极了，他们的担心是，以后自己还能买房吗?还买得起房吗?焦虑之下，就在的增城等区域大买特买。

这是一场小规模的限购限贷运动。3月17号，北京、石家庄、郑州、广州先后发布了对本地楼市的收紧政策。近半个月，已有22个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。

从广州市场反映来看，各地本想减少购房量，结果适得其反。当然，只要限购限贷严厉，半年之内可以见到成效。

要了解未来房地产市场，我们必须知道限购限贷到底意味着什么。

限购，主要指增加社保年限，等于一次性提高购房税。以广州的政策为例，单身限购一套，连续社保3年变5年。

连续缴纳社保5年，意味着购房者必须在广州连续工作五年以上，楼市几个周期就过去了，黄花菜都凉了。关键是连续缴纳五年社保，以我们室的小朋友来说，连公司带个人一月缴纳4000元左右，5年共缴24万元，3年为14.4万元，一次性上升67%左右。

变相的税收上升不像普征房产税那样惹得群情激愤，但又实实在在让北漂、沪漂、广漂多支付了成本。当然，也有像郑州这么绝的，补缴个税、社保都不管用了，可见，郑州的市场意识、财富意识比广州这些城市差多了。

限贷举措则是实实在在的去杠杆，不管地方政府的目的是什么，目前可以让民间购房者的真金白银垫入市场，以免未来实体经济好转、可以放心捅破泡沫时，把银行等大型金融机构拉下水。

广州无房无贷款记录的购房者，首付低3成; 无房有贷款记录的购房者，首付低4成; 有房无贷款记录/首套房贷还清地购房者，首付低5成; 首套未还清的，首付低7成。

即使你有购房资格，多数也得用自己的钱，只要有了贷款，首付低是4成，这跟以前动辄两成首付不可同日而语，假如以前你首付50万，现在低也得100万。只要你有贷款未还清，首付在一半以上。

假设房价真的下跌了，已经付出七成的购房者舍得把自己的房子抛向市场吗?即使抛给市场，也不可能低于房价的七成，那意味着本金的损失，国人可以不要利息，但不愿意损失本金。如果房地产的硬底在70%，就不会带来全局性、系统性金融风险。

北京也是如此，17日下午公布的调控举措显示，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。这也是去杠杆，60%与80%的均价是70%，北京与广州政府非常有默契。

我实在太佩服制订政策的人了，从近的汇市、楼市的调控举措来看，这些制订者手上举着重型武器，还占据了道德高地。2015年股灾仿佛是道分水岭，突然把一些懂金融的行家震出了水面。

要注意，限购限贷并不意味着房地产价格失速下跌。

一个原因是土地。去年12月，北京市政府发布《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》，提出到2020年，北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，比现行土地利用总体规划确定的规划目标减少97平方公里。

一线城市和二线热门城市土地稀缺的情况不会改变，也绝无可能大幅增加，今年推出的地也不会增加。面粉这么少，面包不可能便宜。

第二个原因是货币，今年M2的低增速也会达到11%，七年以后，中国的广义货币发行量将翻番，只要没有比房地产更好的对冲货币购买力下降的 品，房地产市场隔三差五就会掀起一波高潮，直到实体 率超过目前理财 的无风险。