房源月报:二手房成交量跌价升 房源供货环比涨五成

一、二手房市场数据分析

1.广州二手房数据分析

2017年2月广州二手房市场在月初短暂“休假”后迅速回暖。房源供给方面，2月份各区二手房挂牌量价均有显著增长，楼市扭转了岁末年初供货不足的现象，市场向好的预期使业主放盘意愿增强。需求方面，2月中旬以后二手房成交强势反弹，全月网签量环比下跌1成，但比去年同期仍增长近两倍，以番禺为首的外围区成为市场回暖的主力，随着金三到来，购房需求有望进一步升温。

表1 各区县挂牌量价及网签量价数据表

挂牌量方面，2月份房天下二手房网总挂牌量为592955套，环比涨幅接近52%。年后二手房房源量扭转岁末年初的“缩水”势头，各区挂牌量呈现15%以上不同幅度的上涨，番禺和天河仍是放盘多的区县，挂牌量超过10万套，其次是海珠、增城、白云、越秀，挂牌量均超过5万套。放盘少的从化本期挂牌量也超过6000套，比上期涨近两成。

挂牌均价方面，2月份全市二手房挂牌均价为27067元/㎡，环比涨幅超过4%。各区县挂牌均价呈现不同幅度上涨，其中天河、越秀、海珠挂牌均价排名前三，并且价格涨势强劲。荔湾、白云均价涨幅相对温和，环比增幅低于2%，年后楼市向好的市场预期一定程度上激发了供给方放盘的意愿，挂牌均价随挂牌量水涨船高。

图2 各区县挂牌量及挂牌均价

网签量方面，阳光家缘数据显示，2月份广州二手房网签总量为8104套，环比1月份跌近1成；受春节假期影响，月初二手房成交锐减、涨速放缓，月尾开始放量增长，对比去年同期，今年节后市场反弹更迅速，网签量同比上涨207%。2月各区县的市场占比无明显变化。番禺、增城和花都三个热门的外围区县包揽了网签量前三名，三者的市场成交量之和占比高达49%。外围区交通配套日趋完善、调控和限购力度弱于中心城区，成为越来越多购房者的置业选择。

网签均价方面，阳光家缘数据显示，2月份广州全市二手房网签均价为18156元/㎡，环比上月微涨0.56%，同比去年上涨7.13%；在调控政策影响下，近三个月来全市均价走势趋向平稳。各区县二手住宅网签均价方面，排在前三的是天河、越秀和海珠，2月网签均价分别为35771元/㎡、32928元/㎡、27200元/㎡，其中越秀区价格涨幅强劲，环比上涨7.9%，或受学位房旺季影响，2月份越秀区的名校资源也获得较多的搜索关注。从化依然是价格洼地，均价排名低，但2月份从化房价涨幅大，环比上月涨近18%。

图3 各区县网签量及网签均价

2. 热门商圈库存房源量

热门商圈库存房源量方面，2月份各大热门商圈的房源库存量均有所上升，广州雅居乐、天河北、大石等搜索排名靠前的商圈房源库存量均超过1.2万套， 供货相对充足。从区域上看，广州东部商圈的库存房源量相对充裕，天河珠江新城板块和番禺等库存多；海珠、增城次之，而东山、五羊新城等越秀老城区虽然关注度不低，但房源供应量较稀缺，库存有待进一步扩充。

图4 热门商圈库存房源量

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

区县关注度方面，节后二手楼市整体回暖，2月各区县日均总搜索量环比上月有20%左右上涨，其中番禺搜索量和搜索占比均有较大幅度上涨，2月份搜索占比接近五分之一，超过天河成为受网友关注的区县。此外，花都本期搜索排名赶超荔湾，占比环比上月增加0.8个百分点。而其他区县的搜索占比排行情况与上月持平。总体来看，在楼市回暖进程中外围区增长更快，无论成交或是搜索量涨幅上均赶超了中心区，成为市场关注的重点。

图5 广州各区县被搜索量及占比图

2.商圈关注度分析

商圈关注度方面，本月珠江新城东商圈一跃成为受网友关注的商圈，相较于上月，1月份热搜商圈的“首位度”更加明显，名珠江新城东搜索占比达到1.28%，第二、三名的大石、广州雅居乐搜索占比均超过1%。天河北、珠江新城西、赤岗等位于天河、海珠的热门商圈获得更多关注，排名提升；萝岗、五羊新城本月关注度有所下降，退居前十名之外。

图6 广州商圈被搜索量10及占比图

3.楼盘关注度分析

楼盘关注度方面，本月热搜楼盘主要分布在番禺、黄埔、海珠、天河、增城等广州东部区县。黄埔区的金碧世纪花园维持了榜首之位，但搜索占比环比上月下降了0.13个百分点。保利天悦、万科东荟城搜索排名较上月提高，此外增城的翡翠绿洲和番禺的锦绣银湾本月获得更多网友关注，跻身排行榜前十。

图7 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.地铁线路关注度分析

地铁线路关注度方面，本月各地铁线路搜索量较上月均有所提升。受网友关注的前四个地铁线都是贯穿市中心的老线路，分别是2号线、3号线、6号线和5号线，2月搜索排名与上月持平，搜索量占比均超过10%。此外，1号线2月份排名增幅明显，搜索量占比环比上月提升1.26个百分点。3号线支线、广佛线、7号线虽然排名无显著变化，但本期搜索占比较上月均有小幅增长。

图8 网友关注地铁搜索量及占比图

5.教育资源关注度分析

教育资源关注度方面，教育强区越秀不负众望成为网友关注学校多的区域。搜索排行10的学校中越秀区的中小学占据了半壁江山，其次是海珠、天河区。海珠区的同福中路小学本期搜索量占比达到11.84%，在排行榜上居首；其次分别是越秀区的豪贤路小学、文德路小学，占比分别是7.89%、5.26%；2月份各学校关注度整体差异不大，在学校级别上除两个市一级外，其余均是省一级名校。

图9 网友关注学校搜索量及占比图

6.户型、价格、面积关注度分析

户型、价格、面积关注度方面，2月份购房者关注的户型为3居户型，搜索占比为47%，环比上涨了2个百分点。购房者较为青睐的价格区间为50-80万元，搜索占比为20%，环比下跌了2个百分点。受关注的面积区间是90-140㎡，搜索占比为39%，与上月持平。总体来看，2月网友对户型、价格、面积的偏好较上月相比无明显变化。

图10 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、政策解读

1. 广州教育局：加快推进幼儿园、中小学增改建 填补优质学位缺口

2月初，《广州市统筹城乡发展第十三个五年规划（2016—2020年）》（简称《规划》）正式印发实施，其中提出将疏解中心城区人口，加快外围地区产城融合发展，完善基础设施，引导来穗人口合理分布。

《规划》中提出，要加大对学前教育的投入力度，到2020年，全市规范化幼儿园的比例达到85％以上，各区公办幼儿园占比达45％以上，全部镇均建有1所以上公办中心幼儿园；学前三年教育毛入园率达到98％以上。

2月15日下午，在广州市教育局举办的市政府部门定期新闻发布会上，市教育局党委副书记、副局长沈子鸣发布了2017年广州教育工作计划。会议提出，接下来，在教育资源配置方面，广州将按照完善布局、扩大供给的思路，重点加强中心城区优质、普惠学前教育资源的配置以及外围城区和农村地区优质公办学位的供给。

“教育局将联合市相关职能部门，继续做好中小学、学前教育和职业教育布点规划编制工作，综合考虑社会经济、服务人口、用地状况、适龄入学人口比例等指标，理清广州市中小学、学前教育和职业教育的发展目标和策略，确定学位规模和用地规模，合理布局相关教育设施，后形成《广州市综合教育设施布局规划》，从顶层规划层面把学位需求和布局稳定下来。”

在2017年的工作计划中，还提到了校园的微改造。沈子鸣介绍，市教育局将对全市符合改造条件的中小学校（含中职、幼儿园）的校园环境分批进行升级改造，内容包括硬件功能和环境景观两个方面。“硬件功能方面，将完善校园内消防通道、人车分流等设施，加建风雨连廊等。景观文化方面，各校应结合实际，改造门楼、文化设施，突出学校的历史文脉和办学特色，增加人文气息。让学生对学校产生更大的认同感和归属感。”

此外，广州还将加快推进中小学校基础教育设施三年提升计划，继续增加优质中小学学位供给。新建一批广州市示范性普通高中，促进普通高中教育质量和水平的进一步提升，加强公办和普惠性民办幼儿园建设，扩大规范化幼儿园覆盖面。加快推动中心城区优质教育资源向外围城区和农村地区覆盖。

解读：加快推进公办幼儿园覆盖、中小学校基础教育设施一方面有利于优化城乡教育资源配置，达到缩小城乡教育资源差距的社会效益；另一方面通过推动市属公办名校以建设新校区、托管、建立学校联盟等方式与外围新城合作办学，使外围区县的教育配套日趋成熟，全市教育资源均衡化在一定程度上促进房价稳定和楼市健康发展，对置业者来说亦是一大福音。

2. 十一号线初定2022年底开通 将与4条线交汇

2月底，环绕市区的地铁11号线公布了土建第三方监测项目招标，绝大部分车站及隧道区间的完工时间已经明确：2022年6月30日或更早。届时，广州火车站、广州东站累计都有四条地铁线路接入。其中，十一号线广州火车站将与新的客运大楼改造一并实施，地下深度相当于十五层住宅，为广州地铁之；广州东站将与东站拟建的北站房接驳，形成集火车、公路客运、地铁、公交于一体的交通枢纽站。

十一号线为市区环线，经琶洲会展、员村、天河公园、华师、广州东站、云台花园、广州火车站、流花路、芳村、逸景路，串联广州市天河区、白云区、越秀区、荔湾区和海珠区，连接广州火车站、广州东站等大型交通枢纽，同时兼顾芳村白鹅潭与员村的城市设计。线路全长44公里，全部走地下，共设32座车站，换乘站19座，平均站间距1.38公里，大站间距2.59公里（石榴岗-赤沙滘），小站间距639米（田心村-云台花园）。

解读：11号线开通后，将与3号线、18号线实现换乘，这些站点的枢纽地位将进一步提升。而作为市区大环线， 11号线串联起广州五个行政区，连接广州火车站、广州东站等大型交通枢纽。尤其是住在外围区的居民通过11号线能顺利通过换乘到达中心区，整体上改善了外围区的交通配套水平。