房源月报：岁末购房需求不减 广州二手楼市显现“暖冬”迹象

一、二手房市场数据分析

1. 广州二手房数据分析

2016岁末广州购房需求仍然旺盛，楼市热度不减，二手房成交量价齐涨，网签总量创新高，挂牌均价和网签均价小幅增长，年底二手楼市翘尾收官。

表1 各区县挂牌量价及网签量价数据表

挂牌量方面，12月份房天下二手房网总挂牌量为574470套，环比下跌4.31%。番禺和天河挂牌量较多，均超过10万套，海珠、增城和越秀依次排列其后，挂牌量均超过5万套。临近年底二手房新增房源量少，但消化量依然居高不下，本月份除从化和黄埔挂牌量有所增长外，其余区县挂牌量均有所下跌。

挂牌均价方面，12月份全市二手房挂牌均价为25963元/㎡，环比上月份有小幅上涨。挂牌均价排行前三的是天河、越秀、海珠，分别为40896元/㎡、35449元/㎡、30892元/㎡。本月份各区县挂牌均价均呈上涨趋势，但整体涨幅不大，均在6%以下。

图2 各区县挂牌量及挂牌均价

网签量方面，阳光家缘数据显示，12月份广州二手房网签总量为11923套，环比上涨22.02%，同比上涨96.43%。出于对2017年楼市调控可能进一步加强的担忧，许多买家纷纷加快入市步伐，加紧在春节前完成购房，年底二手房成交量出现翘尾现象，12月份网签总量创2016年新高。各区县二手住宅网签量方面，排在前三的是番禺、增城和天河，网签量分别为2372套、1721套和1448套，南沙、黄埔、萝岗分别以261套、232套和150套包揽后三位。今年以来，番禺区二手房成交不断攀升，从5月份后就超越天河区，稳居榜首，2016年网签量达19697套，成为全市二手房成交多的区域。

网签均价方面，阳光家缘数据显示，12月份广州全市二手房网签均价为18253元/㎡，环比上涨3.19%，同比上涨15.03%。由于低价刚需房源量有限，市场释放量减少，因而，全市网签中低价房源占比缩小，中高价位房源成交比例增多，促使全市整体均价出现微弱上涨。各区县二手住宅网签均价方面，排在前三的是天河、越秀和海珠，本月网签均价分别为33237元/㎡、31303元/㎡、25781元/㎡，南沙、花都和从化分别以10875元/㎡、9266元/㎡和6958元/㎡排在后三位。

图3 各区县网签量及网签均价

2. 热门商圈库存房源量

热门商圈库存房源量方面，前20热搜商圈中，金洲再度成为房源量充足商圈，广州雅居乐、大石、珠江新城、南浦、天河北、萝岗、华景新城社区等商圈库存房源量也相对充足，与其搜索热度较为匹配。相比于较高的搜索热度，五羊新城、凤凰城、赤岗、天河公园、车陂、北京路等商圈的库存房源量则稍微偏低，库存量有待进一步扩充。

图4 热门商圈库存房源量

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

区县关注度方面，年底广州楼市热度不减，12月各区县日均总搜索量与11月相近。各区搜索量排行不变，天河搜索量仍居全市首位，本月份搜索占比为18.55%，环比11月下跌了1.75个百分点，仅比第二名的番禺搜索占比高出0.41个百分点，差距大幅缩小，领先优势减弱，可见本月份网友对天河区的关注度明显减弱，而对番禺区的关注度有所提升。搜索量排在天河和番禺之后的依次是海珠、白云、越秀和增城。

图5 广州各区县被搜索量及占比图

2.商圈关注度分析

商圈关注度方面，如果说11月份的广州二手楼市是天河商圈备受关注的舞台，那么12月份的闪光灯照到的则不仅仅是天河，还有实力同样突出的番禺。本月份10大热搜商圈中，天河和番禺各占3席，受关注度前两名被番禺的广州雅居乐和大石夺得，天河东圃则由上月份的第1名退居至第3名。本月份越秀东山商圈 “东山再起”，再次挤进热搜榜前十，越秀五羊新城商圈黑马杀出，在多月以来首次进入排行榜。

图6 广州商圈被搜索量10及占比图

3.楼盘关注度分析

楼盘关注度方面，番禺区楼盘吸引了众多购房者关注，本月份搜索排行前十楼盘中，有4个在番禺区，2个在白云区，2个在黄埔区，1个在海珠区，1个在天河区。黄埔区的金碧世纪花园受关注，本月搜索量达到3333，平均每天有超过100人在搜索金碧世纪花园。其次是天河区的骏景花园、番禺区的雅居乐剑桥郡、白云区的岭南新世界和海珠区的保利天悦。

图7 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.地铁线路关注度分析

地铁线路关注度方面，2号线沿线二手房受关注，本月份搜索占比为19.81%。紧随其后的依次是3号线、5号线、1号线和6号线，搜索占比依次为17.49%、14.26%、10.36%和8.88%。本月份3号线和1号线受关注度有所减弱，环比上一周，搜索占比分别减少了1.30个百分点和1.73个百分点。3号线支线受关注度提升明显，搜索占比环比上周增加了1.09个百分点。

图8 网友关注地铁搜索量及占比图

5.教育资源关注度分析

教育资源关注度方面，购房者为关注的区域仍然要数教育资源丰富的海珠区和越秀区。搜索排行前十学校中，海珠区学校占据4个席位，越秀区占3个席位，白云、天河和荔湾各占一个席位。12月份搜索量高的学校为海珠区的同福中路小学，其次是越秀区的八一实验学校、海珠区的江南新村第二小学和海珠区实验小学。

图9 网友关注学校搜索量及占比图

6.户型、价格、面积关注度分析

户型、价格、面积关注度方面，12月份购房者关注的户型为3居户型，搜索占比为45.42%，环比下跌了1.05个百分点。购房者较为青睐的价格区间为50-80万元，搜索占比为20.84%，环比下跌了1.03个百分点。受关注的面积区间依然是90-140㎡，搜索占比为41.54%，环比提升了1.72个百分点。

图10 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、政策解读

1. 不动产登记收费标准明确 对16种情形实行收费减免优惠

据国家发展改革委网站消息，近日，国家发改委会同财政部印发《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确不动产登记收费标准及收费优惠减免政策，规范不动产登记收费行为，保护不动产权利人合法权益，并对16种不动产登记实行收费减免优惠。

《通知》明确，实行“房地一体”登记，即将现行房屋及其建设用地分别登记、两次收取登记费，统一整合为一次登记、只收取一次登记费。廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，实行零费率。住宅类不动产登记收费标准为每件80元，非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。按规定核发一本不动产权属证书的，不收取证书工本费。

《通知》规定，对16种不动产登记实行收费减免优惠。一是减半收取登记费。包括不动产更正登记、异议登记；不动产权利人姓名、名称、身份证明类型等发生变更申请变更登记；同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记等4种情形。二是免收登记费。包括小微企业（含个体工商户）申请不动产登记；申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的；因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的；农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记的；农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权申请登记的；依法由农民集体使用的国有农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产，申请土地承包经营权登记或国有农用地使用权登记的；因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的；国家法律、法规规定予以免收的等8种情形。三是只收取证书工本费，每本10元。包括申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记；单独申请宅基地使用权登记；夫妻间不动产权利人变更，申请登记；因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的等4种情形。

《通知》明确，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳。不动产抵押权登记，登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担；向购房人提供抵押贷款的商业银行，不得把办理抵押权登记的费用转嫁给购房人承担。

《通知》规定，不动产登记机构依法办理不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费。核发不动产登记证明，不得收取登记证明工本费。除不动产权利首次登记，不动产界址、空间界限、面积等自然状况发生变化，以及不动产登记申请人要求重新测量外，不动产登记机构已有不动产测绘成果资料的，不得要求登记申请人重复提供并收费。不动产登记机构应认真执行收费公示制度，不得擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准或加收其他任何费用，并自觉接受价格、财政部门的监督检查。

解读：16种不动产登记将实行收费减免优惠，对于有房一族来说是一件好事，在一线城市高房价压力之下，绝大多数的工薪阶层买房供房压力已经十分巨大，比起购房金额，不动产登记能减免的金额虽然不大，但能省一笔是一笔。

2. 广州将重点建设近60个项目 番禺落地项目多

12月公布的《广州市商务发展第十三个五年规划(2016~2020)》中，提出了“十三五”期间广州商务发展的主要任务，同时公布了近60项重点建设项目。其中番禺区落地项目多，有9个。花都区和南沙区紧随其后，商务发展较为成熟的天河区则没有规划项目。

番禺区落地项目多，包括了广东省珠宝玉石交易中心、广州华南有色金属交易中心、番禺中国国际酒类商品交易中心、广东省华侨离岸商品交易中心、招商城市主场、番禺天河城、番禺石碁红木文化街和番禺大道五星商旅带（广州美食文化广场）等等。番禺区的重点项目多是大型的专业市场，对商业以及市场有较大的拉动作用。

花都区重大项目包括有广州万达文化旅游城综合体、广州世界鞋都、中恒国际商业城、大润发花都第二商场、国际珠宝交易中心一二期、圆通速递华南管理区总部项目、广州食盐物流配送中心等等。 具体来看，根据项目介绍，广州万达文化旅游城综合体，仅这一个项目 额就高达500亿元，该项目将于2018年完成，包括O2O跨境电商购物体验和综合服务配套项目。

白云区虽然只有4个重点项目,但其中两个商贸物流类的设施项目用地面积分别达到89万平方米和45万平方米,都是建筑用地面积单项排进前五的项目。当中，白云新城现代服务业集聚区项目 额达到了320亿元。白云新城现代服务业集聚区项目依托白云国际会议中心建设会议会展区,打造凯德广场等高端商业中心,建设南航总部大厦、中航油集团南方总部基地、无限极(中国)健康产业基地等企业总部集聚的商务区和金融服务区。

解读：大型重点项目的建设，会对区域楼市及商业发展产生积极影响，番禺、花都等区域重点项目的建设落成，将大大提升区域的综合条件及居住水平，吸引更多购房者前来置业，为区域楼市带来诸多利好。不过，只有规划真正地落地了，这些积极影响才真正显现。