房源月报：11月广州二手房成交放缓 天河东圃二手房备受青睐

一、二手房市场数据分析

1. 广州二手房数据分析

11月份，广州二手房市场在经历了“金九银十”购房高峰后，大量房源和客源被消化，购房者数量有所较少，10月初楼市调控也使得部分买家延迟了置业计划，本月份二手房成交有所放缓。楼市逐渐稳定，买卖双方心态缓和，入市较为理性，广州二手房价维持稳定。

表1 各区县挂牌量价及网签量价数据表

挂牌量方面，11月份房天下二手房网总挂牌量为600373套，环比增长4.93%。番禺和天河挂牌量较多，均超过10万套，各自占全市总挂牌量比例在2成左右，海珠、增城和越秀依次排列其后，挂牌量均超过5万套。从化挂牌量相对较少，低于1万套，占全市总挂牌量比例仅为1%。

挂牌均价方面，11月份全市二手房挂牌均价为24877元/㎡，环比上月份稳中有小幅上升。挂牌均价排行前三的是天河、越秀、海珠，分别为38932元/㎡、34258元/㎡、29721元/㎡。挂牌量少的从化，挂牌均价同样位列后一名，为9592元/㎡，仅是天河区挂牌均价的4分之一。

图2 各区县挂牌量及挂牌均价

网签量方面，“金九银十”传统购房旺季过后，广州二手房市场逐渐回归理性，11月市场交投热度相比10月份有所减弱。阳光家缘数据显示，11月份广州二手房网签总量为9771套。其中，番禺区网签量稳居首位，为1979套，占全市网签总量比例为20.25%，也即全市每成交5套二手房，就有一套在番禺；网签量紧随番禺之后的是增城，网签量为1542套，占全市网签总量比例为15.78%，连续两月超越天河冲第二；排在第三的是天河，网签量为1158套，占全市网签总量比例为11.85%。一方面，楼市经过了前几月份的火热，大部分房源和客源已经被消化，11月看房人数相比前几月份有所减少；另一方面，10月初调控政策的出台，使得部分购房者进入观望状态，准备等待合适时机再入市，使得11月份网签量出现回落。

网签均价方面，11月份广州全市二手房网签均价为17688元/㎡，环比微跌4.07%，楼市调控显现出成效。阳光家缘数据显示，11月份各区县二手住宅网签均价中，天河、越秀和海珠持续稳居前三位，本月份网签均价分别为32367元/㎡、30265元/㎡、25366元/㎡，增城、花都和从化包揽后三位，本月网签均价分别为10658元/㎡、8917元/㎡和7895元/㎡。外围区成交比例的增多，成交第二大区增城网签均价的明显下跌，使得全市整体网签均价出现小幅下跌。

图3 各区县网签量及网签均价

2. 热门商圈库存房源量

热门商圈库存房源量方面，前20热搜商圈中，金洲取代南浦成为房源量充足商圈，大石、滨江东、珠江新城东、广州雅居乐、南浦、萝岗、天河北、芳村等商圈库存房源量也相对充足，与其搜索热度较为匹配。相比于较高的搜索热度，东圃、车陂、长湴、赤岗、天河公园、五羊新城等商圈的库存房源量则稍微偏低，库存量有待进一步扩充。

图4 热门商圈库存房源量

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

区县关注度方面，“金九银十”过后，楼市热度渐减，各区县搜索量有所下滑，荔湾和广州周边区域搜索量环比跌幅较大，而天河区下滑幅度小。天河区以其丰富的资源优势及成熟的交通配套，长期以来受到多广州购房者的关注，搜索热度稳居全市首位。11月份，天河区的搜索占比从10月份的18.48%上升到20.30%，一个月提升了1.82个百分点，网友关注的天河商圈主要为东圃、车陂、长湴和珠江新城。南沙区的搜索量同样跌幅较小，10月份到11月份，其搜索占比从2.33%上升到2.48%，一个月提升了0.15个百分点，受“城市副中心”新规划影响和11月份拍地影响，南沙区二手房受关注度有所提升。

图5 广州各区县被搜索量及占比图

2.商圈关注度分析

商圈关注度方面，11月份天河区商圈表现抢眼，搜索量排行前十商圈中天河区商圈占据一半。其中，天河东圃商圈以其位处天河区的地理优势和低房价优势，成为11月份受欢迎商圈，搜索占比一个月提升了0.52个百分点。搜索热度紧随其后的是天河车陂商圈，搜索占比一个月提升了0.68个百分点，深受广大刚需购房者欢迎。搜索热度位列第三的天河长湴商圈逆袭上位，搜索占比一个月提升了0.66个百分点，搜索排名一个月提升了84个名次。此外，番禺大石商圈、海珠滨江东商圈搜索排名环比均下跌了4个名次，番禺的广州雅居乐搜索排名环比下跌了5个名次，而增城凤凰城商圈、黄埔萝岗商圈、天河区天河北商圈则被踢出前十。

图6 广州商圈被搜索量10及占比图

3.楼盘关注度分析

楼盘关注度方面，天河棠下的骏景花园受关注度稳居各楼盘之首，其次是白云区白云大道北的岭南新世界和海珠琶洲的保利天悦。11月份，岭南新世界搜索热度从上月份的第5名上升到第2名，保利天悦从第12名上升至第3名，番禺星河湾从第14名上升至第5名，恒大山水城从第33名上升至第6名，受关注度上升明显。翡翠绿洲从第2名下跌至第10名，广州碧桂园从第4名下跌至第8名，富力桃园、侨鑫汇悦台和万科四季花城则退出前十排行榜，受关注度均有所下降。

图7 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.地铁线路关注度分析

地铁线路关注度方面，3号线沿线二手房受网友关注，本月份搜索占比达到20.10%。紧随其后的依次是2号线、5号线、1号线和8号线，搜索占比依次为18.79%、14.26%、12.09%、8.59%。地铁3号线搜索热度在经历了9月份和10月份的下降后，本月份搜索占比环比猛增7.95个百分点，重夺宝座。6号线和广佛线在前两个月受关注度大增，本月份搜索排名均下跌了3个名次，排第7名和第9名，受关注度有所下降。

图8 网友关注地铁搜索量及占比图

5.教育资源关注度分析

教育资源关注度方面，11月份海珠区学校受购房者关注，搜索排行前十学校中，海珠区学校占据6个席位，越秀区占3个席位，荔湾区占一个席位。11月份搜索量高的学校为越秀区的环市路小学，其次是海珠区的广州市第四十一中学、同福中路小学以及越秀的文德路小学。

图9 网友关注学校搜索量及占比图

6.户型、价格、面积关注度分析

户型、价格、面积关注度方面，与前几月趋势相同，11月份购房者关注的户型仍然为3居户型，搜索占比为46.46%，环比提升了6.33个百分点。购房者较为青睐的价格区间为50-80万元，搜索占比为21.88%，与上月份持平。受关注的面积区间依然是90-140㎡，搜索占比为39.82%，环比下跌了2.75个百分点。

图10 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、政策解读

1. 顺德将建广州大学城卫星城 高端人才享受优惠

顺德全面对接广州人才优势迈出重大一步。11月21日，顺德区政府向媒体通报称，顺德北部片区打造广州大学城卫星城将于26日正式启动，届时顺德将围绕建设卫星城生活区、配套区、创业区三大功能板块，发布人才 、创新创业基金等重点项目进展，并与广州八所高校举行“一校一策”签约仪式。

作为华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，广州大学城现有中山大学、华南理工大学等12所高校进驻，在校学生约20万名。随着广州地铁七号线西延顺德段的顺利推进，顺德有望2020年实现坐地铁大学城。为此，顺德计划通过将北部片区打造成广州大学城卫星城，构建起“广州大学城——广州南站——顺德北部片区”为主要轴向的精英智库廊道。

为此，顺德重点打造“十百千万人才工程”，并计划于26日举行高端人才集聚区发布会。会上顺德区政府将与省教育厅签署《关于协同推进“大学城卫星城”建设的框架协议》。顺德区教育局局长闵乐萍介绍，大学城卫星城重点建设生活区、配套区、创业区三大功能板块，为此未来5年顺德北部片区将通过政府、社会共建3万套人才 ，同时与大学城高校合作完善顺德医疗卫生、基础教育配套，并通过创投基金和双创平台打造面向“高校+企业”的全生态链创业环境。

据介绍，与顺德签订合作协议高校的高端人才能以比市场平均租金优惠30%—50%的水平入住大学城卫星城的人才 。顺德高端人才社区将于今年年底在北滘动工，该项目距离地铁口仅400米，计划2018年底建成，可提供2312套人才 。

除了租赁外，顺德还推出人才团购房、人才专卖房等吸引高层次人才安居，其中人才团购房将能享受到不少于5%的优惠，而人才专卖房优惠达到8折。

解读： 顺德北部片区打造广州大学城卫星城，与大学城交通通道的逐渐打通，将使得顺德与大学城的交通时间大幅缩短，两地之间来往更加方便快捷。一系列人才购房优惠政策的落实，将给在当地置业的人才带来诸多购房福利，未来或将吸引一部分在大学城工作的人才前往顺德置业。

2. 11月1日起 在广州申请公积金贷款不再需收入证明

10月底，广州市住房公积金管理中心发布了关于加强住房公积金贷款风险管理的通知。通知显示，11月1日起，职工申请公积金贷款时看缴存，不需要提供收入证明。

根据通知，职工公积金缴存基数未达广州市缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准。缴存基数达上限的，以其缴存基数和工资的高值认定收入，工资以单位在广州公积金中心登记的数额为准。

根据公积金中心规定，缴存基数不得低于本市现行低工资标准1895元，原则上不得高于本市2015年城镇非私营单位在岗职工月平均工资的3倍20292元。经济效益好的缴存单位，职工月工资高于20292元的，暂可据实申报职工的缴存基数，但高不得超过33820元。

通知还显示，住房公积金贷款以职工的诚信记录作为重要的审批依据，对于出现以下情况的职工限制贷款：

，人民银行片信记录显示贷记卡累计6期（含）以上的，还清金额2年后才可申请住房公积金贷款；

第二，人民银行征信记录显示贷记卡状态为呆账、冻结或止付的，注销卡后（以个人信用报告更新为准）方可办理公积金贷款。

第三，人民银行征信记录显示商用房贷款、消费贷款、助学贷款或任意种类贷款累计6期（含）以上的，贷款结清5年后才可申请住房公积金贷款；

第四，人民银行征信记录显示贷款被划分为关注、次级、可疑或损失类的，贷款状态正常后才可申请住房公积金贷款；

第五，人民银行征信记录显示有“正在执行中”的法院强制执行记录的，执行期间内不得申请住房公积金贷款；

第六，人民银行征信记录显示或经其他途径证实存在其他严重失信行为的。

此外，严格执行申请公积金贷款时已连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上的规定。不满足以上规定的，不能申请公积金贷款。

解读：公积金贷款不看收入证明，看缴存基数，将会使部分购房者的贷款额度减少，会对部分购房者申请公积金贷款产生一定的影响，或将会使他们的贷款金额减少。在这种情况下，部分原本可以采用纯公积贷款的买家可能会转而使用组合贷款，组合贷款买房比例或增加。