转售为租 广州限购后业主持观望态度

随着毕业生租房和开学租房旺季的过去，租房市场需求量开始回落，不过在此轮限购后，一些城市的租房房源却不降反升。

广州、武汉转售为租

黄超（化名）在广州亚运城有套三居室住房，原本想放盘出售，但是现在他改变想法了。

上个月，有中介约看房，表示愿意开价180万元，刚开始，他觉得这个价格还不错，但是紧接着几天都有不同的中介打电话过来约看房，还有中介跟他说，现在亚运城有很多住在媒体村的业主想换大房，所以三室的房源很抢手。黄超一直在卖与不卖之间纠结，直至限购政策出台。

10月4日广州出台限购政策，广州本市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。

“这是我的第三套房子，如果卖掉了，那么在新的限购政策下，我就没办法买其他的房产了。有中介劝我趁现在价格好卖了，以后可能卖不出这么好的价格。不过，我觉得这个板块还没发展成熟，以后应该会涨。”黄超说，目前虽然租金不高，不过并没有打算通过长期出租受益，限购政策出台了，想再观望一阵，等日后价格上涨还是会卖的，所以不担心租金问题。

广州市房地产中介协会发布的数据显示，9月全市住宅租金均价为51.15元/平方米，环比上升0.64%；中心区域住宅租金均价53.83元/平方米，环比上升0.75%，预计租赁量价回调的这一态势将一直持续到春节假期之后。

同样的情况还发生在武汉。

一位武汉的中介工作人员告诉新金融记者，近日许多房主打来电话说，他们的房子暂时不卖了，有合适的租客可以考虑出租。

“由于限购政策明确规定本地人在购买第三套房时限贷，外地人第三套采取限购的方式。新政的出台对投资客无疑影响较大，作为卖方来说，由于房子卖掉了以后不能确保再次有资格或有能力购买，这群人均会采取惜售的方式等到了合适的机会再出手，所以在这个时刻房主往往不会急于出手卖掉已加杠杆的房子。”上述工作人员表示。

济南淡季不淡

随着毕业生租房和家长陪读租房旺季的过去，济南租房市场需求量开始回落，不过在限购后，市场上的房源却不降反升。

近一周，挂牌出租的房屋至少多了两成，新房价格连涨，房租也跟着水涨船高，其中有不少业主转售为租。

“近想租房的话，房源比较充足，但价格涨了一些，附近小区上个月两室一厅的租金差不多2000块钱一个月，现在涨了两三百。”济南的一家中介机构里，经纪人胡涛（化名）这样告诉记者，近期该门店附近的二手房价和房租均出现了不同程度的上涨，并且房租上涨多是“沾了房价的光”。

10月8日，济南限购细则出台，对在济南市区范围内已拥有3套住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市部分区域（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）向其出售住房。无住房的非本市户籍家庭在济南部分区域限购一套住房。

济南的限购政策让二手房市场出现了明显的变化，门店里房源的挂牌量并没有减少，但已经有一部分不再出售，而是变成了出租。“不少人也想观察一下限购的变化，所以先租着，也有些二手房是毛坯，并不好出租，房主干脆就把价格提高一大截，能卖出去好，卖不出去就当试探一下市场行情了。”另一济南房产中介表示。

虽然已经是租房的淡季，但新金融记者通过多家中介了解到，限购政策出台后，不仅二手房售价继续上涨，房租也均有所提高。

在济南西部的纬十二路上，一间不足50平方米的 目前月租金高达1800元，“租金很不错，虽然我们这里已经处于济南西部，但房租却并不低，两居室的房子装修好点的能租到3000块钱一个月，普通的也在2500元左右，一室的更抢手。这两个月小区里一室的 售价涨了15万左右，所以不少人挂出来卖，但现在都不卖了，因为不缺钱的话，还是出租比较划算。”上述中介表示。

回归平静

实际上，租赁房房租价格已连续7个月上涨，8月环比涨幅也保持在0.4%的较高水平。不过，按照以往惯例，随着毕业、求职旺季渐近尾声，主要热门城市租房市场将逐渐回归平静。

据统计，2016年9月，北京区域住房租赁市场交易量环比8月下降了8.2%，9月月租金均价为4586元/套，环比8月下跌了2.6%。

截至10月11日，天津的租赁市场新增客源与上月同期相比下滑16%左右，与8月同期相比下滑27%左右；与此同时，成交量也与上月同期相比出现了12%左右的回落，与8月同期相比出现了24%左右的回落。

各大院校毕业生租房需求在六七月份集中释放后，随着租房需求的减少，租赁市场逐步进入淡季。进入四季度后，市场需求还将进一步走低。

知名分析师则坦言，楼市调控等新政会对租房市场产生一定的压制作用，不过只要房地产买卖市场依旧活跃，房主就更愿意出售房屋而不是出租，这将导致可租房源短缺，租金依旧居高不下。

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22城限购后 本轮楼市小周期或近尾声

相关专家认为，随着限制性政策的全面推出，大量投资性需求被“挡在门外”，四季度成交量下滑，楼市继而转冷已是大概率事件。房价方面，将止涨趋稳，结束此前的势头，但大幅下跌的可能性不大。

按照中国中国房地产市场的规律，基本是以每三年一个周期，2005年、2008年、2011年、2014年分别面临了四次的楼市调控，下一次正好是2017年。因此本轮房价的上涨之势基本接近尾声，短期内将进入高位盘整阶段。

相信政策和市场终一定会寻找到一个动态的平衡。

政策可以控制的了一时，但一线城市及热点二线城市的供需结构并未发生根本的改变，不仅连年无法完成土地供应计划，未来的土地供应也依然紧张，项目始终处于稀缺状态。同时，货币超发、多次降准降息，资产配置问题成为当务之急，增值需求亟需寻找一个出口，资金仍然会向房地产流入。

中指研究院发布的一份报告显示，历次政策收紧后市场短期降温明显。从上一轮限购限贷等政策对市场影响来看，对市场短期影响较为显著，其中成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳-涨幅回落-下跌三个阶段。

依然会存在，所以一定要在理性判断自身需求与市场政策后，选择靠谱、性价比高的平台来进行购房、卖房。

 限购之后哪些城市表现抢眼？

从单日成交数据上看，大部分城市限购政策执行当天，成交量出现断崖式下跌。但是不同城市对政策的表现出现分化。

深圳、南京等热点城市限购政策出台当天，成交量并没有出现大幅波动；限购政策执行当天，成交量虽出现下滑，但是随后成交放量，这类城市成交量甚至超过限购前的成交量。而东莞、南昌等普通二线城市政策出台当天，成交量迅速上升；而政策执行当天，成交量下降并且恢复趋势不明显。总体来说，普通二线城市对政策收紧更为敏感。

各城市对政策的敏感度有明显差异主要在于供给与需求之间的不平衡。

深圳、南京——供不应求：在限购之前，深圳、南京等城市的土地价格高于周边房价，造成开发商捂盘惜售，同时市场需求旺盛，供给远远低于需求。限购政策出台后，需求整体受打压，开发商担心需求会大幅下降以至于后期会面临销售困难及价格下跌。因此，开发商为避免上述风险开始加大推盘力度，但事实上，整体供应仍低于需求，造成热点城市在限购后成交量出现回暖的现象。

南昌、东莞——供给相对较多：而对于南昌、东莞等二线城市，市场供给相对充足，政策调控抑制部分需求，因此限购后商品住宅成交量出现下跌，并且未出现反弹。