房价暴涨在上半年仅昙花一现？专家称下半年楼市并不乐观

上半年的楼市由于房价快速上涨，让不少买家都持谨慎观望的状态。毕竟，房价上涨得那么快，一二手房价双双快速上扬，买家的购房负担自然也会大大增加！房价暴涨难道真的要来临？别怕！实际上，下半年房价或可能会出现下跌的态势，不少专家都表示，下半年的市场不是很乐观，预料不会重新上半年涨涨涨的情形。

那么，上半年楼市飘红，房价快速上涨的说法，究竟时候从何而来呢？房价究竟是真的在上涨还是虚高？据了解，目前媒体报道关于房价上涨几个核心证据有这样几个：

1、统计局数据

从1月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动来看，价格环比上涨的城市有38个，下降的有24个，持平的8个；价格同比上涨的有25个，下降的有45个。其中，同环比上涨快的都是深圳，涨幅分别为4.1%和52.7%。而追溯到去年同期，深圳环比上涨幅度极小，为0.3%，同比甚至还下降了1.4%，深圳房价实际这一年的上涨实际还是补涨。北京、上海也是一样，14年房价没涨甚至下跌，现在相当于是一个补涨的过程。

目前，房价涨幅特别大的主要就是这三个城市，另外像南京、广州、厦门、杭州等上涨城市，这些城市1月份房价环比涨幅在2.5%以内，同比涨幅不超过10%，而且这些城市在15年初房价也几乎都是下跌的。

2、交易中心数据

交易中心的数据其实更能够说明问题，从近几个月的成交均价来看，北上深房价确实上涨不少。同比来看，深圳连续今年涨幅超70%，上海超25%，北京2月份涨幅也突破30%，房价快速上涨趋势明显。

另外，媒体还引用了一些房价特别高的周度数据、日度数据，例如，2月15日深圳全市售出的51套新房成交均价91965万/平方米，突破9万大关，着实令人震惊。

实际上，这些城市房价的变化大多取决于成交结构的变化。高端改善型成交占比增多，直接提升了城市房价，从CRIC监测数据来看，北上深这两个月以来144平方米以上的大户型占比都有了较大的提高。另外以4万均价为界，可以发现4万以上的住宅北上深成交占比都在逐步加大。

所以成交结构的变化在房价上涨中起到了主导作用，高端的成交多了，成交均价自然涨得快，这也是非常容易解释的。

3、二手房成交

二手房的报道相对更多，很多都是在电视媒体上的现身说法，开口就是跳价百万以上。从挂牌价来看，北上深二手房普遍上涨了10%左右，但实际成交价的上涨并没有这么多。以链家公布的北京二手房住宅成交数据为例，2月份北京二手房住宅成交同比上涨了8.82%，较1月份甚至还缩减了0.7个百分点。

因此，可以得出的结论是，春节前后这一两个月，二手房价的确是涨了，但远远没有媒体渲染的那般火爆。

4、关于高房价

近媒体报道了很多所谓10万+的项目成交火爆，就像前不久，有消息曝出了北京润泽御府(楼盘资料) 楼王以3亿元成交，但几千平米的房子成交三亿只能算个案。

实际上，卖得贵的房子对整体成交均价影响不大。拿去年全年成交均价前10强来说，其中，卖得贵的是汤臣一品，成交均价超21万，售出5套。第二名是北京的中央公园广场(楼盘资料) ，均价17万多，只卖了一套。前8名加在一起总共卖了49套，称得上凤毛麟角。第9名和第10名总共成交116套，对市场具有一定的影响。但这两个项目均价只是在13万上下，因而媒体言过其实，中国根本不是他们所说的房价远超海外大都市的状况。

房价上涨到底会带来什么样的风险呢？

1、金融风险

从目前报道中看到的大的负面是引发金融危险，甚至网络出现疯传假离婚之后以700万房源估值千万，从中骗贷的例子。该做法毫无专业性可言，任何一个银行从业人员都能将之驳斥得体无完肤。即便有人能够串通各方机构实现骗贷，那也是违法的，拿来作为房价暴涨之后引发的金融风险，完全是风马牛不相及。

2、投机购房

部分城市出现了炒楼花现象，投机购房有所抬头，在深圳尤为明显。相关部门也已经出台了相应的政策，来抑制此类投机行为。年初，深圳就有多家银行开始收紧房贷政策以限制中介炒房。近期深圳市委书记马兴瑞也表示要严厉打击炒房行为。

这种投机炒房行为，不仅深圳存在，部分房价上涨较快的非限购城市也存在。但个人认为，不用过于担心，如果没有“接盘侠”，这些投机行为也会很快烟消云散。

3、一线城市地价快速攀升

目前来看，一线城市的地价确实贵得离谱，当然这也是由一线城市的土地供求关系所决定的。事实上，参与主体——开发商也已经意识到这个问题。终地价还是会交由市场来解决，一旦超越了实际的市场行情，谁都不愿意做亏本的生意。

4、潜在购房者的心理打击

当然，大的负面状况应该当属对广大潜在购房者的心理打击。这个则需要媒体从业人员要更加专业，不再为了抢新闻、博眼球而过分夸大事实。

短期来看，部分城市的房价可能还有一定程度的上升，但从整体的供求关系来看，今年并不具备房价暴涨的基本条件。大多数城市如今的供求关系相对均衡，甚至是供大于求的。北京、上海，深圳市场相对比较火爆，但价格涨幅已经不小，尤其是深圳，去年房价上涨幅度过大，去年四季度开始已经存在投机因素。一旦炒房得以控制，房价也将回归理性。因此，房价并没有大家想象的那么可怕，市场的力量是大的，很多问题交还市场便能很快得以解决！

看了上面那么多的数据，你是不是怕了高房价？别方，各大专家都发话啦！下面就来看看专家们是怎么预测下半年楼市的吧！

谢逸枫：央妈放水！真相帝怒揭房价暴涨黑手

今天老谢给广州一房企内部讲课时，就直接指出：“判断房价上涨的因素，根本的就是住房供需关系、库存供量去化期、货币供求关系、土地供应量价增速、楼市政策走势、人口增速结构变化、经济增长产业结构。其中货币供求为关键，即使市场上住房供大于求、库存高企、土地供应量巨增价平、人口增速负指标，只要货币供应超发，房贷加杠杆，首付杠杆加杠杆，什么城市的房价都要飞上天，哪怕是猪都会飞起来。这就是为什么我经常讲的，中国房价每轮上涨周期与暴涨背后，真正的房价猛涨幕后黑手就是央行，实质上就是货币超发，房贷杠杆加杠杆。一旦遇上住房供小于求、库存不足、土地供应持续下降、人口增长快速，尽管是楼市政策调控收紧，房价依然会上涨。例如2016年上半年一线城市与部分二线城市就是好的证明，下半年肯定还会上涨。”

央行报告已经揭秘楼市上涨真相，数据显示今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元。2016年7月15日央行发布的上半年金融数据显示，6月末，广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%，增速与上月末和去年同期持平；狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点，再创历史新高。M1的增速为何比M2大了近一倍？央行调查统计司司长盛松成解释称，M1增速持续上升，很大程度上是由企业活期存款大幅增加造成的。而企业活期存款增加的原因有三方面，一是因为定期存款与活期存款的利息差收窄；二是不少企业存在“持币待投”的倾向，这也说明目前经济下行压力大，企业投资意愿比较弱，所以把闲置资金放在活期账户上；三是房地产市场销售活跃，这使得大量居民存款转换为房地产企业的活期存款。

央房地产相关的货币数据主要两个，是M2余额149.05万亿的房价逻辑。1990年12月M2余额为1.53万亿，2016年6月底的149.05万亿，意味着不到26年货币增加97.4倍。货币巨额增加，房价基本上和货币供应同等涨幅。回头看房价中国北京、上海、深圳房价25年上涨20倍是起码的。涨得多吗？一点都不多，货币多了97倍，一线城市房价涨20倍，其实不算涨，本质上是货币贬值，即使说是上涨，已经算很温和。北京、上海、深圳房价涨幅远不及货币增长和食品价格上涨的幅度。第二是上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，钱流方向指引楼市方向。今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元，同比增长，意味着强劲的楼市投资置业力量，钱流方向指引楼市方向。上半年新增贷款总计7.53万亿，按揭贷款占31.3%。如此规模的资金进入房地产，房价趋势没有任何怀疑，只能坚定不移上涨。

按中国地产金融菁英汇说法，房地产这个行业就是大的货币供应吸收容器，地产商是亲儿子，政府是亲爹，银行是亲娘。2016年7月15日上半年经济数据公布了，其中信贷数据为值得关注。6月份新增房地产贷款1.38万亿，整个上半年新发贷款7.53万亿，占到三分之一以上。从新增总货币供应看，2015年同期是6.56万亿，今年上半年只多发了1万亿，对比过去5年前就是2011年同期只有4.17万亿，几乎只是现在的一半。从全年新增贷款总量来看，2015年无疑是一个大飞跃，此前都是每年1万亿的增长，2015年突然比2014年多增了2万亿。关键的在于信贷结构，简单说就是这些钱流向了哪里。这个规律就是住户部门中长期贷款和非金融企业贷款之间的比例越来越缩小，就显示房价将处于上涨通道。

韩世同：下半年楼市应该还需“稳”字当头

虽然房价涨幅继续放缓，但是同比上涨的城市反而有所增加。这一数据和之前国家统计局公布的房地产投资和成交方面的数据其实都在一定程度上印证了中国社科院对今年下半年和明年上半年走势的预测，但是未来是否会被再度拉起，国家又是否会再采取什么措施，这就很难进行进一步的判断。社科院给出的理由是它认为这一次一、二线城市房价、地价的大幅波动主要是由于去年降息降准以及去库存措施的刺激，现在这个刺激不存在了，它自然就会呈现出回落的趋势。投资的增幅、成交量以及成交金额的调整应该是正常的，它们都属于市场行为，我们也没有必要过度担忧。

目前，发改委正针对不同的城市、不同的情况采取不同的措施，我认为这个策略是非常好的。我认为好的方法还是增加供应，通过市场的调节机制来平衡它，例如我们可以吸引农民工回到三四线城市来创业、就业，等他们回去了之后，自然就会需要购房、租房，从而带动三四线城市的去库存进程。整体来看，虽然房价的增幅放缓了，但是我们还是没有必要过度担心，下半年应该还需“稳”字当头。

中原地产分析师张大伟：下半年市场并不乐观

6月楼市量价上升势头均出现放缓，市场在经历了之前明显量价齐升之后，后市将逐步趋于平稳。同时，房地产开发投资以及新开工数据走势也出现波动调整，打破了今年以来增速持续扩大的趋势。考虑到去年下半年市场基数提高，因此预计今年下半年市场整体增幅将进一步回落。同时市场分化将持续，成交热点有望转移至政策未受限制且库存水平较低的城市。