降息后 “有价讲”仍是楼市主调

据广州市国土房管局公布的数据，2014年11月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3794宗，同比减少43.0%。受11月下旬央行降息利好影响，当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比10月增加一成，住宅租赁业务量则比10月减少2%。

满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，11月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20067元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌4.3%。租赁市场方面，11月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为47.9元/平方米•月，环比下跌2.4%，同比上升2.4%。

降价盘仍是成功售出的主流

中国人民银行宣布从2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。在这次基准利率调整中，5年以上的商业贷款利率从原来的6.55%下调到6.15%，5年以上公积金贷款利率从原来的4.5%下调到4.25%，不对称降息旨在提振经济和刺激内需。

以同样是80万元贷款按20年等额还本付息计算，纯公积金贷款降息后每月节省107元，纯商业贷款降息后每月节省187元。藉此利好消息，11月下旬广州二手楼看房客户逐步增加，11月22-30日（9天）经满堂红地产经纪带去看二手房的日均客户数量，比11月1-21日（21天）的日均看房客户数量增加7.5%，继而带动二手房成交增加。当月的二手住宅买卖成交中，纯商业贷款的比例为32.2%，连续两个月重回3成以上。反而是纯公积金贷款比例受广州本地公积金政策收紧影响，回落到9.4%，比10月下降0.6个百分点。

11月新11区（含增城、从化）的二手住宅登记宗数为4346宗，比10月（2986宗）增加45.5%，这是“930”央行信贷宽松政策及降息后的正常市场反应。自11月中旬开始，广州二手小业主陆续调整待售物业的放盘价，以轻微上调2%-3%的居多，部分业主甚至把物业临时收回，留待2015年季度再出售。满堂红地产在11月22日至12月10日（19天）内拥有可出售的有效房源数量比11月3日至11月21日（19天）减少8.1%。但从今年前11个月经满堂红地产促成的二手住宅买卖个案的成交价与放盘价对比情况（下表1）可以看到，降价出售仍是主流。以11月为例，成交价低于放盘价的宗数比例为78.6%，比10月增加1.5个百分点，而成交价高于放盘价的宗数比例为7.9%，仅比第二、三季度的水平高出2.4个百分点。11月经满堂红地产促成的所有二手住宅买卖交易中，整体成交价比整体放盘价下调7.1%，从164万元/套下调至152万元/套。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，今年大多数月份的广州二手住宅均价在1.9-2.1万元/平方米之间波动，相对较稳定，与一手新盘不时做降价促销形成鲜明对比，若小业主在年底前大幅上调放盘价，必然会令潜在客户的目光转移到同地段的其它一、二手物业，成交难度大增。况且降息后国内A股市场突现连续多天成交放量，带动股指及多数股票价格上涨，亦会吸引部分尚未进入楼市的准客户把资金转投股市，间接令楼市的承接力下降，故从现在起到明年春节之前的两个多月里，“有价讲”才是广州二手楼市的“主调”。

外地客购买对象悄然改变

2013年11月18日，广州市房管局出台了限购政策的加强版“穗六条”，对非广州籍客户的购买资格作了更严厉的“1年变3年”限制，自此开始，广州一、二手住宅成交量明显缩减。在2013年12月至2014年11月这12个月内，广州实施限购的原10区二手住宅登记宗数为50814宗，比2012年12月至2013年11月减少43.1%，而非广州籍客户的成交比例也从“穗六条”实施前一年的66.3%下降到61.1%。满堂红市场研究部把“穗六条”前、后一年的广州籍与非广州籍客户在广州购房的面积选择上作了分类对比（下表2），不难看到，非广州籍客户在90平方米以上的物业选择上出现明显变化，后一年度较之前一年度减少3个百分点，广州籍客户在同样面积区间对比上则只有1.4个百分点的落差。

满堂红市场研究部高级经理周峰认为，“穗六条”的限制对象中，除了投资客户，还有一批没缴纳社保或个税的豪客，这些客户对广州的大面积物业有着极强的支撑力，且基本不需要依赖银行借款。限制了这些客户的入市行为，剩余符合入市资格的群体资金又并不充裕，在楼价高企的情况下，只能把90平方米以下的物业作为对象，由于非广州籍客户和广州本地客户在户型的购买意向上相接近，同场竞争也导致中小户型物业价格难以下调。如若广州本地的政策在短期内没法有效放松，全市特别是郊区的大面积物业成交比例必会进一步下降。12月1-10日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比11月同期微增3%，成交均价为20134元/平方米，比11月同期下跌1.2%。

供稿：满堂红市场研究部